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AKTUALISIERT - HISTORISCH

Einleitung

A

Abgeschlossenheitsbescheinigung
Abmahnung
Abrechnung
Abschleppkosten
Abwasserkanal
Altbauten
Amateurfunkantennenanlage
Anfechtung
Anfechtung - Teilanfechtung
Anlieger
Antenne
Arten des Eigentums nach WEG
Auflagen - baurechtliche
Auflassungsvormerkung
Aufrechnung
Auslagen

B

Balkon
Bauliche Veränderung
Baum
Begründung des Wohnungseigentums
Beirat
Beiträge
Berater
Beschluß, nichtiger
Beschwer - Wert
Beschwerdefrist
Beschwerdewert 
Betreten des SE
Beweissicherungsverfahren
Beweisverfahren
Bewirtschaftungskosten

D

Dachboden
Dachterrasse
Drittschützende Normen
Duldungspflicht  
Duplexgarage

E

Eigentum
Eigentum, Arten des Eigentums
Eigentum, Erwerb des Eigentums
Eigentum, Gemeinschaftliches
Eigentümerversammlung
Eigentümerwechsel
Einleitung
Einstimmigkeit
Ersatzzustellung
Erwerberhaftung

F

Falschparker
Fälligkeit der Beiträge, Hausgelder und Sonderumlagen

G

Garageneinfahrt
Gebrauchsregelung
Gefälligkeitsverhältnis
Gemeinschaftseigentum
Gemeinschaftseigentum, notwendiges
Gemeinschaftsordnung
Gerichtliches Verfahren - Kostenaufteilung
Gerichtskosten
Gewährleistungsansprüche
Glasfenster

H

Haftung des Eigentümers
Hausgelder
Hausgeldrückstände
Hausgeldrückstände - Kappung der Versorgungsleitungen
Haustierhaltung
Heizöl
Heizungsumstellung
Hobbyräume
Hund - Schadenersatzansprüche bei Verlust
Hundehaltung

I

Instandsetzung/Instandhaltung
Insolvenzverfahren
Isolierter Miteigentumsanteil

J

Jahresabrechnung

K

Kabelanschluss
Kanal
Kanalanschluss
Kaufrecht
Kaufrecht - beschränkt persönliche Dienstbarkeit bezüglich Fernwärmeleitung eines Grundstückes
Kenntnis (des Verwalters)
Kiosk
Klagebefugnis
Konkurs des Eigentümers
Kosten
Kostenverteilung
Kraftfahrzeug
Küchengerüche

L

Ladung zur Eigentümerversammlung
Lasten
Lastschriftverfahren
Leitungsrechte

M

Markise
Mehrheitsbeschluss
Miete
Mieter - Vorkaufsrecht
Miteigentumsanteil - isolierter 
Modernisierung

N

Nachbarrecht
Nachbarrecht1
Nachbarrecht - Bauschuttrecyclinganlage
Nachbarrecht - Zwangsvollstreckung zur Abwehr von Immissionen
Nichtbeschluß
Nichtigkeit von Beschlüssen
Nießbrauch
Notgeschäftsführer
Notwendiges Gemeinschaftseigentum
Nutzung

P

Parabolantenne
Parkplätze
Preisnachlass für Mängel am Gemeinschaftseigentum
Produkthaftpflicht
Protokoll

R

Rauchen in der Eignetümerversammlung
Raumeigentum
Rechnungslegung
Rechtsanwaltsgebühren
Rechtskosten
Rechtsmissbrauch
Rechtsmittel in WEG-Sachen
Rechtsschutzversicherung
Rohrleitungen
Rücklagenverrechnung

S

Sachverständigenkosten
Satellitenschüssel
Schenkungsrecht
Schwertransport
Selbständiges Beweisverfahren
Selbständiges Beweisverfahren - Streitwert
Sichtschutz
Sondereigentum
Sondernutzung
Sondernutzungsrechte - fehlgeschlagene Begründung
Spritzwasser
Stimmrecht
Straßenanlieger

T

Tagesordnungspunkt "Wirtschaftsplan"
Teileigentum
Teilungserklärung
Terrassensanierung
Tierhaltung

V

Veränderung (bauliche)
Veräußererhaftung
Vereinbarungsändernder Beschluß
Vereinbarungsersetzender Beschluß
Vermieter
Vermietung
Verkäuferpflichten
Verkleidungen
Versorgungsleitungen
Versicherungen
Verwalter
Verwalterbestellung
Verwalterbestellung-Maklertätigkeit
Verwaltervertrag
Verwalterzustimmung
Verwaltungsbeirat
Verzug
Vollmacht
Vollstreckungsgegenklage
Vormietrecht/Vorpachtrecht
Vorschüsse

W

Werbungskosten
Wiedereinsetzung
Wirtschaftsplan
Wohngebäudeversicherung
Wohngeld
Wohnungseigentümerversammlung
Wohnungseigentümerversammlung - Ja-Stimmenauszählung bei Beschlußfassung
Wohnungseigentumsverwaltung - unechte
Wohnungseigentum - Begründung

Z

Zerrüttung
Zitterbeschluss
Zugang
Zurechnung
Zustellung
Zwangsverwalter
Zweckbestimmung

Zitterbeschluß

Unter Zitterbeschluß versteht man einen Beschluß einer Eigentümergemeinschaft mit Mehrheit in Angelegenheiten, die nach Wohnungseigentumsgesetz oder Teilungserklärung nicht durch Mehrheit beschlossen werden können. In derartigen Angelegenheiten hatte sich die Praxis entwickelt, Mehrheitsbeschlüsse herbeizuführen. Diese Mehrheitsbeschlüsse wurden von der höchstrichterlichen Rechtsprechung der Wohnungseigentumsgerichte als bestandskräftig behandelt, wenn sie nicht innerhalb der Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 WEG angefochten worden sind. Man sprach sogar von vereinbarungsersetzenden und vereinbarungsändernden Beschlüssen durch einen derartigen Mehrheitsbeschluß. Dieser Auffassung hat der BGH im Beschluß vom 20.09.2000 - V ZB 58/99 - DNotZ 2000, 854 ff = NJW 2000, 3500 ff ein Ende gesetzt. Durch Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft - insbesondere auch Mehrheitsbeschlüsse - können nur solche Angelegenheiten einer Eigentümergemeinschaft geregelt werden über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach der Vereinbarung der Wohnungseigentümer durch Beschluß entschieden werden darf. Fehlt die Beschlußkompetenz bedarf es einer sogenannten Vereinbarung nach §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 1 WEG. Ein trotz absoluter Beschlußunzuständigkeit von der Eigentümerversammlung gefaßter Beschluß ist nichtig und nicht nur anfechtbar; denn § 23 Abs. 4 WEG, wonach ein Beschluß nur ungültig ist, wenn er für ungültig erklärt wurde, setzt voraus, daß die Wohnungseigentümer überhaupt durch Beschluß entscheiden durften.

Die Beschlußzuständigkeit in Angelegenheiten einer Eigentümergemeinschaft ist durch das Gesetz unter anderem im folgenden Fällen geregelt:

• Gebrauchsregelung - § 15 Abs. 2 WEG. Die Vorschrift des § 15 WEG lautet: (1) Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln. (2) Soweit nicht eine Vereinbarung nach Absatz 1 entgegensteht, können die Wohnungseigentümer  durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen. (3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Aus dem gesetzlichen Wortlaut des § 15 Abs. 2 WEG ergibt sich ganz eindeutig: Die Gebrauchsregelung des Gemeinschafts- und des Sondereigentums erfolgt durch Vereinbarung der Eigentümer. Nur wenn keine Vereinbarung entgegensteht, kann eine Gebrauchsregelung durch Stimmenmehrheit beschlossen werden. Der ordnungsgemäße Gebrauch kann beschlossen werden. Beschließt die Eigentümerversammlung eine Gebrauchsregelung, die den Rahmen des ordnungsgemäßen Gebrauches überschreitet, ist ein derartiger Eigentümerbeschluß nicht wegen Verstoßes gegen die absolute Beschlußunzuständigkeit der Eigentümerversammlung nichtig, sondern nur nach § 23 Abs. 4 WEG anfechtbar, weil eine generelle Beschlußzuständigkeit in diesem Falle besteht.

• Verwaltung - § 21 Abs. 3 WEG: Die Vorschrift des § 21 WEG lautet: (1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums  den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. (2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen  Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. (3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer  geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. (4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. (5) Zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: 1. die Aufstellung einer Hausordnung; 2. die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; 3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer  gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht; 4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung; 5. die Aufstellung eines Wirtschaftsplanes (§ 28); 6. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind (6) der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in Absatz 5 Nr. 6 bezeichneten Art getroffen wird, ist zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichteten. Auch aus dieser Vorschrift ergibt sich, daß die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung der Eigentümer nach § 10 WEG geregelt werden kann. Nur wenn eine Verwaltungsregelung in der Gemeinschaftsordnung nicht getroffen wurde, sind die Eigentümer der Eigentümergemeinschaft befugt die ordnungsgemäße Verwaltung durch Stimmenmehrheit zu beschließen. Hier gelten die gleichen Grundsätze wie zu Punkt 1. Die Beschlüsse über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sind nicht nichtig; denn es besteht eine grundsätzliche Beschlußzuständigkeit, wenn und soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung geregelt ist. Die Beschlüsse die über die ordnungsgemäße Verwaltung hinausgehen, sind daher nur anfechtbar und nicht nichtig. Sie werden im Sinne des § 23 Abs. 4 WEG bestandskräftig, wenn sie innerhalb der Anfechtungsfrist von einem Monat nicht angefochten werden.

• Zur ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). § 22 Abs. 1 WEG bestimmt hierzu ausdrücklich: (1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen , die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können nicht gemäß § 21 Abs. 3 bescblossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden. Die Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu solchen Maßnahmen ist insoweit nicht erforderlich, als durch die Veränderung  dessen Rechte nicht über das in § 14 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Aus den gesetzlichen Bestimmungen ergibt sich: Auch für die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung besteht grundsätzlich die Beschlußzuständigkeit der Eigentümergemeinschaft. Wird der Rahmen der ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung durch einen Beschluß der Eigentümergemeinschaft überschritten, führt dies nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses, sondern nur zur Anfechtbarkeit. 

Der BGH widerspricht der bisherigen Rechtsauffassung, daß alles was vereinbart werden kann (§ 10 WEG) auch durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen werden könne. Der BGH widerspricht vor allem der Auffassung, daß die gesetzlichen Kompetenzzuweisungen nicht zwingend und daher eine weitergehende Beschlußfassung erlaubt sei (vgl. BGH Beschluß a.a.O. NJW 2000, 3501 rechte Spalte). Wörtlich führt der BGH aus: Diese Praxis stellt jedoch den gesetzlichen Regelungszusammenhang zum Vertrags- und Mehrheitsprinzip (siehe unten 3.) geradezu auf den Kopf und widerspricht dem Bestimmtheitsgrundsatz, wonach bei Geltung des Vertragsprinzips eine im Gesetz nicht vorgesehene Beschlußkompetenz einer eindeutigen Ermächtigung bedarf. Außerdem wird § 10 Abs. 2 WEG umgangen und die Puplizität des Grundbuchs entwertet (es folgen Zitate). Da vereinbarungsändernde Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch bedürfen, ergibt sich der Inhalt des Wohnungseigentums nach dieser Praxis nicht mehr aus dem Grundbuch, sondern aus den - oft laienhaft verfaßten und auslegungsbedürftigen - Protokollen der Eigentümerversammlung. In dem zitierten Beschluß (BGH NJW 2000, 3500 ff) hatte sich der BGH mit der Frage der Einräumung eines Sondernutzungsrechts durch Beschluß auseinanderzusetzen und dazu ausgeführt, daß die Einräumung eines Sondernutzungsrechts keine Gebrauchsregelung darstellt; denn die Gebrauchsregelung setzt eine Gebrauchsmöglichkeit der Eigentümer (zumindestens wirtschaftlich) z. B. bei einer Vermietung voraus. Wird aber ein Sondernutzungsrecht eingräumt, werden alle anderen Miteigentümer von der Nutzung der dem Sondernutzungsrecht unterworfenen Miteigentumsflächen/räume ausgeschlossen.

Das Bayerische Oberste Landesgericht hat (noch) im Beschluß vom 24.08.2000 - 2 Z BR 169/99 - DNotZ 2000 entschieden: 

Als das Bayerische Oberste Landesgericht entschieden hat, kannte es den Beschluß des BGH vom 20.09.2000, NJW 2000, 3500 ff = DNotZ 2000, 854 ff über die absolute Beschlußunzuständigkeit nicht. Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung im Sinne des §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 1 WEG. Vereinbarungen können daher grundsätzlich nur wiederum durch Vereinbarungen geändert werden, es sei denn, in der Vereinbarung selbst ist eine Regelung vorgesehen, daß die Vereinbarung in bestimmten Bereichen, wie z. B. bei der Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluß geändert werden können. In der Vereinbarung selbst können Regelungsmechanismen vorgesehen werden, unter welchen Voraussetzungen eine Eigentümergemeinschaft die in der Vereinbarung festgelegten Regelungen selbst durch Mehrheitsbeschluß abändern können. Solange aber eine derartige Regelung in der Gemeinschaftsordnung über die Änderung der Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluß nicht enthalten ist, verbleibt es beim gesetzlichen Prinzip des Vorrangs der Vereinbarung.

Siehe:

• Nichtigkeit von Beschlüssen