Wirtschaftsplan WEG-Recht - ABC des Wohnungseigentumsrecht Dr. Weigl & Partner

Der Wirtschaftsplan ist der Haushaltsplan der Eigentümergemeinschaft nach WEG jeweils für ein Kalenderjahr. zurück zum Inhalt

Der Wirtschaftsplan enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Ermittlung und Festsetzung der vorläufigen Beitragsverpflichtung der Wohnungseigentümer bzw. Teileigentümer sowie die Beitragsleistung der Eigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung (§ 28 Abs. 1 WEG). Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, die dem Wirtschaftsplan entsprechenden Vorschüsse zu leisten (§ 28 Abs. 2 WEG) - sog. Hausgeldvorauszahlungen. zurück zum Inhalt

Die Bedeutung des Wirtschaftsplanes liegt in der Festlegung der von den Eigentümern zu leistenden Vorschüsse (sog. Hausgeldvorauszahlungen bzw. Beiträge) zu den Kosten und Lasten (§ 16 Abs. 2 WEG) und Sonderumlagen. zurück zum Inhalt

Weist der beschlossene Wirtschaftsplan eine Zuführung zur Instandhaltungsrückstellung aus, so ist deren Ansammlung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung beschlossen (vgl. Müller "Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 2. Auflage 1992, RdNr. 115). zurück zum Inhalt

Enthält der Wirtschaftsplan die Kosten für eine konkret bezeichnete Instandhaltung/ Instandsetzung oder auch für eine bauliche Veränderung, so wird mit dem Beschluss des Wirtschaftsplans die Durchführung der Maßnahme im Zweifel mitbeschlossen und eine für die bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung erteilt (Palandt § 28 WEG, RdNr. 5). zurück zum Inhalt

Der Wirtschaftsplan erreicht auch Bedeutung für das Verhältnis eines vermietenden Eigentümers zu seinem Mieter. Der vermietende Eigentümer kann den Wirtschaftsplan nicht unmittelbar und allein zur Grundlage einer Anpassung einer vereinbarten Betriebskostenvorauszahlung gemäß § 4 Abs. 1 Miethöheregelungsgesetz machen. Die auf die Betriebskosten entfallenden Vorschussbeträge des Wirtschaftsplanes können zur Begründung einer Anpassung der Betriebskosten herangezogen werden. zurück zum Inhalt

Der Beschluss des Wirtschaftsplans bestimmt den vorläufigen Beitrag der Eigentümer zu den Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 16 Abs. 2 WEG). Der Beschluss über die Jahresrechnung regelt den endgültigen Beitrag der Eigentümer (WE 1988, 204). Der Wirtschaftsplan ist für die Jahresabrechnung nicht vorgreiflich. Der mit dem Wirtschaftsplan beschlossene Verteilungsschlüssel ist für die Abrechnung über die auf Grund des Wirtschaftsplans geleisteten Vorschüsse nicht verbindlich (OLG Hamm OLGZ 1971, 96/100). Der Beschluss über die Jahresrechnung ist im Hinblick auf die vorausgehenden Beschlüsse über den Wirtschaftsplan und Hausgeldvorauszahlungen oder Sonderumlagen keine Schuldumschaffung im Sinne einer Novation = im Sinne einer Aufhebung der Beschlüsse über den Wirtschaftsplan, über Hausgeldvorauszahlungen oder Sonderumlagen und vollständiger Ersetzung dieser vorausgehender Beschlüsse durch den Beschluss über die Jahresabrechnung. Die vorausgehenden Beschlüsse über Wirtschaftsplan, Hausgeldvorauszahlungen und Sonderumlagen bleiben wirksam und werden durch den Beschluss über die Jahresabrechnung insoweit verstärkt, als die nach den vorausgehenden Beschlüssen über den Wirtschaftsplan fälligen Zahlungen - Hausgeldvorauszahlungen und/oder Sonderumlagen - im Einzelfall noch nicht erbracht sind. Daher haftet der ausgeschiedene Eigentümer trotz einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen Jahresabrechnung den andern Eigentümern weiterhin aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan für die nach dem Wirtschaftsplan fälligen Vorschüsse (Hausgeldvorauszahlungen und Vorauszahlungen für Sonderumlagen), welche während des Zeitraums fällig geworden sind, als er (noch) Eigentümer war, (BGH, Beschluss vom 30.11.1995 - IV ZB 16/95 - DWE 1996, 27 = WE 1996, 144 = WuM 1996, 237 = ZMR 1996, 215 f.). zurück zum Inhalt

Hinweis: Werden Sanierungsmaßnahmen beschlossen und wird gleichzeitig die Finanzierung aus der Rücklage beschlossen, präjudiziert dieser Finanzierungsbeschluß die Abrechnung. Selbst wenn Maßnahmen im Sondereigentum durchgeführt werden, können aufgrund des insoweit bindenden Finanzierungsbeschlusses die anteiligen Kosten der Sanierung des Sondereigentums den Sondereigentümer in der Jahresabrechnung nicht belastet werden (BayOBLG vom ............ - Fundstelle nicht bekannt. Die Eigentümer müssen bereits beim Finanzierungsbeschluß festlegen, daß das mitsanierte Sondereigentum auch von den Sondereigentümern bezahlt werden muß. Erfolgt diese Klarstellung nicht, kann sich der betroffene Sondereigentümer auf den Finanzierungsbeschluß berufen und die Kostenübernahme verweigern.

Der Verwalter ist gemäß §§ 28 Abs. 1, 21 Abs. 5 Nr. 5 WEG verpflichtet, für jedes Kalenderjahr ohne Aufforderung und ohne Beschluss der Eigentümer als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung einen Wirtschaftsplan zu erstellen und den Wohnungseigentümern zur Beschlussfassung vorzulegen. zurück zum Inhalt

Der gewerbsmäßige Verwalter haftet für Zinsschäden, wenn er es versäumt, rechtzeitig einen angepassten Wirtschaftsplan vorzulegen und daher wegen zu geringer Vorschüsse (Beiträge bzw. Hausgeldvorauszahlungen) Kredit aufgenommen werden muss (AG Waiblingen - Beschluss vom 14.12.1995 - 1GR I 76/95, DEW 1996, 40 = WuM 1996 115). zurück zum Inhalt

Der Gesetzgeber hat sich in § 28 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 28 Abs. 3 WEG ausdrücklich für das Kalenderjahr als Abrechnungsperiode entschieden. zurück zum Inhalt

Durch Vereinbarung der Eigentümer i. S. d. §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG kann ein vom Kalenderjahr abweichendes Wirtschaftsjahr bestimmt werden. Zulässig ist es auch, nur für die Abrechnung der Heizkosten eine vom Kalenderjahr abweichende Abrechnungsperiode zu vereinbaren. Zur Bestimmung eines abweichenden Wirtschaftsjahr reicht ein Mehrheitsbeschluss jedoch nicht aus (BayObLG, WE 1991, 295/296). Der Eigentümergemeinschaft fehlt für eine vom Kalenderjahr abweichende Wirtschafts-/Abrechnungsperiode die Beschlußkompetenz. zurück zum Inhalt

Entsteht Wohnungseigentum/Teileigentum während des Kalenderjahres oder eines abweichend hierfür vereinbarten Wirtschaftsjahres, hat der Verwalter einen auf das Rumpfwirtschaftsjahr beschränkten Wirtschaftsplan vorzulegen (vgl. Müller WE 1993, 11). zurück zum Inhalt

Der Zweck des Wirtschaftsplanes, die Vorschüsse (Beiträge bzw. Hausgeldvorauszahlungen) für das laufende Kalenderjahr festzulegen, gebietet es dem Verwalter, den Wirtschaftsplan möglichst frühzeitig in den ersten Monaten des Jahres zur Beschlussfassung vorzulegen, jedoch nicht vor Beginn des Kalenderjahres (BayObLG NJW-RR 1990, 659). Die Pflicht zur Vorlage wird damit in der Regel Ende März aber spätestens Ende Juni eines Kalenderjahres - bei einem abweichendem Wirtschaftsjahr am Ende des 3., spätestens am Ende des 6. Kalendermonats nach dessen Beginn - fällig. Der Verwalter muss einen Beschluss über den Wirtschaftsplan vor Beginn des Kalenderjahres herbeiführen, wenn der Vorjahreswirtschaftsplan über das Jahresende hinaus nicht fortgilt und der Verwalter deshalb keine weiteren Vorschüsse bei den Eigentümern abrufen kann, so daß der Eigentümergemeinschaft Zahlungsunfähigkeit droht. Der Verwalter kommt mit der Erfüllung des Vorlagepflicht des Wirtschaftsplans innerhalb angemessener, kurzer Frist nach Zugang einer Mahnung auch nur eines einzigen Wohnungseigentümers, die nach Eintritt der Fälligkeit erfolgt, in Verzug (BayObLG NJW-RR 1990, 659).

Jeder Eigentümer kann vom Verwalter ohne ermächtigenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft die Erfüllung der Verpflichtung zur Aufstellung eines Wirtschaftsplanes als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 in Verbindung mit § 21 Abs. 5 Nr. 5 WEG verlangen und diesen seinen Anspruch auf Vorlage des Wirtschaftsplans gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG beim Amtsgericht geltend machen (BGH NJW 1985, 913). Stellt der Verwalter nur einen Gesamtwirtschaftsplan auf, so kann jeder Eigentümer die Ergänzung um die Einzelwirtschaftspläne verlangen, wenn sich nicht ausnahmsweise aus dem Gesamtswirtschaftsplan unschwer die auf jeden Eigentümer treffenden Vorschüsse (Beiträge bzw. Hausgeldvorauszahlungen) errechnen lassen (BayObLG WM, 1990, 232). zurück zum Inhalt

Ein durch Beschluss genehmigter Wirtschaftsplan gilt grundsätzlich nur für das Wirtschaftsjahr/Kalenderjahr, für das er aufgestellt wurde. Wird er während des betreffenden Kalenderjahres beschlossen, so wirkt er - wenn nichts anderes bestimmt ist - auf den Jahresbeginn zurück. Ansprüche auf Vorschüsse (Beiträge bzw. Hausgeldvorauszahlungen) für die Zeit nach dem gegenständlichen Kalenderjahr können aus dem Beschluss nur hergeleitet werden, wenn die Fortgeltung zwischen den Eigentümern - z.B. in der Gemeinschaftsordnung - vereinbart oder mehrheitlich beschlossen ist (BayObLG WE 1988, 141). zurück zum Inhalt

Hinweis: Jeder Wirtschaftsplan sollte mit Fortgeltung bis zur Beschlußfassung über den nachfolgenden Wirtschaftsplan beschlossen werden.

Beschluß-Vorschlag: Der heute beschlossene Wirtschaftsplan gilt auch für nachfolgende Wirtschaftsjahre bis die Eigentümergemeinschaft einen neuen Wirtschaftsplan beschließt.

Der Inhalt des Wirtschaftsplans ergibt sich aus § 28 Abs. 1 Nr. 1-3 WEG. Diese gesetzliche Bestimmung normiert den Mindestinhalt des Wirtschaftsplans, wobei sich sämtliche Angaben auf ein einziges Kalenderjahr zu beziehen haben. Der Wirtschaftsplan kann sich also nicht auf kürzere Zeiträume beschränken und er darf sich nicht auf mehr als ein Kalenderjahr erstrecken, wenn nicht eine Vereinbarung der Eigentümern nach §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 1 WEG dies ausdrücklich zulässt. zurück zum Inhalt

Bei der Festsetzung der Einzelpositionen und des Gesamtbetrags des Wirtschafsplans ist der Eigentümergemeinschaft ein großer Ermessensspielraum eingeräumt, der aber jedenfalls überschritten wird, wenn es mit großer Wahrscheinlichkeit zu einer Liquiditätsunterdeckung oder zu erheblichen Überschüssen kommen wird. Der Eigentümergemeinschaft steht bei feststehenden Positionen kein Ermessenspielraum zu. Der Schätzung der einzelnen Posten ist in der Regel die Abrechnung des Vorjahres zu Grunde zu legen, die unter Berücksichtigung bekannt gewordener oder nach Erfahrungswerten voraussehbarer Änderungen fortgeschrieben wird. zurück zum Inhalt

Der Wirtschaftsplan enthält nach § 28 Abs. 1 Nr. 1 WEG die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Einnahmen und Ausgaben sind möglichst vollständig zu erfassen und - so weit sie nicht der Höhe nach feststehen - großzügig zu schätzen, um Abrechnungsnachforderungen gegenüber den Eigentümern und Liquiditätsengpässe beim Verwalter zu vermeiden (BayObLG NJW-RR 1991, 1360/1361). zurück zum Inhalt

Es sind sämtliche Einnahmen anzusetzen, insbesondere auch die Erträge des gemeinschaftlichen Eigentums - z. B. aus Vermietung - oder Zinseinnahmen aus Festgeldguthaben usw. Unberücksichtigt bleibt demgegenüber das Vermögen der Eigentümergemeinschaft z. B. die Rückstellungsguthaben selbst (LG Freiburg NJW 1968, 1973).

Bei der Festsetzung des Wirtschaftsplans kann ein etwaiges Zahlungsunvermögen einzelner Eigentümer der Eigentümergemeinschaft nicht zu einer Befreiung von der Leistungsverpflichtung führen (BGHZ, 108, 44). Die Zahlungsunfähigkeit einzelner Eigentümer bleibt bei der Berechnung des Gesamtwirtschaftsplanes außer Ansatz. Steht die Zahlungsunfähigkeit einzelner Eigentümer fest, können die anteiligen Kosten der zahlungsunfähigen Eigentümer in den Einzelwirtschaftsplänen den übrigen Eigentümer belastet werden. zurück zum Inhalt

Zusätzlich sind weiterhin alle voraussichtlichen Ausgaben anzusetzen: Das sind die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Kosten der Instandhaltung und der Instandsetzung sowie die sonstigen Verwaltungskosten und die Kosten eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 16 Abs. 2, 4 WEG. Anzusetzen sind auch die voraussichtlich aufzuwendenden Heizkosten, nicht aber die Kosten, die im Zusammenhang mit der Verwaltung von Sondereigentum sowie dessen Instandhaltung oder Instandsetzung entstehen (BayObLG WE 1992, 138). Zins- und Tilgungsbeträge für gemeinschaftliche Belastungen gegebenenfalls auch Erbbauzinsen, die die Eigentümer gemeinschaftlich zahlen, sind als Ausgaben anzusetzen, da dem Verwalter in § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG deren Einziehung und Abführung übertragen ist. Gleiches gilt für Beiträge, die die Eigentümergemeinschaft für die Verzinsung und Tilgung aufgenommener Kredite aufzubringen hat (KG WE 1986, 139). zurück zum Inhalt

Auszuweisen sind im Wirtschaftsplan weiter (sogar) die voraussichtlichen Aufwendungen für bauliche Veränderungen nach § 22 Abs. 1, Satz 1 WEG oder für Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen, wenn die Eigentümer die Durchführung auf Kosten aller Eigentümer verbindlich vereinbart oder bestandskräftig beschlossen haben. zurück zum Inhalt

Bei den Aufwendungen sind auch die Mittel einzukalkulieren, die zur Tilgung der am Ende der vorangegangenen Abrechnungsperiode bestehenden Verbindlichkeiten benötigt werden, ohne daß es darauf ankommt, welcher Eigentümer im Außenverhältnis haftet (BGHZ 104, 197/203). Nicht berücksichtigt werden dürfen allerdings Verbindlichkeiten aus der Zeit vor Entstehung der Eigentümergemeinschaft, da hierfür keiner der Eigentümer in dieser Eigenschaft haftet (KG ZMR 1992, 354,355). zurück zum Inhalt

Unberücksichtigt bleiben Aufwendungen, mit denen nur bei Eintritt außergewöhnlicher Umstände zu rechnen ist (OLGZ 1971, 69/104). zurück zum Inhalt

Erträgnisse des gemeinschaftlichen Eigentums, die im Jahre des Eingangs an die Eigentümer tatsächlich ausgeschüttet werden sollen, sind ergebnisneutral als Einnahmen und als Ausgaben vorzusehen. Sie dürfen dann aber nicht vorschussmindernd als Einnahmen angesetzt werden (BayObLGZ 1973, 79). zurück zum Inhalt

Werden Aufwendungen nach Beschluss oder Vereinbarung aus der Rücklage bezahlt, ist die Rücklage aufzulösen und der aufgelöste Betrag als Einnahme auszuweisen. zurück zum Inhalt

Hinweis: Gleiches gilt für die Jahresabrechnung. Ein saldierter Ausweis des restlichen Aufwandes nach Abzug der Entnahmebeträge aus der Rücklage in der Jahresabrechnung entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Vorschüsse auf Kosten von Verfahren nach §§ 43 ff. WEG, an denen alle Eigentümer als Antragsteller oder Antragsgegner beteiligt sind, dürfen nach der Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgericht nicht nach § 16 Abs. 2 WEG in die Abrechnung eingestellt werden, sondern sind außerhalb der Abrechnung auf die einzelnen Eigentümer umzulegen. Das BayObLG entnimmt dies der Vorschrift des § 16 abs. 5 WEG. Diese Vorschrift lautet: Kosten eines Verfahrens nach § 43 gehören nicht zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2. Die Auslegung des BayObLG ist keineswegs zwingend. Der Vorschrift des § 16 Abs. 5 WEG kann auch dadurch Rechnung getragen werden, daß die Verteilung der Rechtskosten nicht nach den Kostenverteilungsschlüsseln des WEG, nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung und Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft erfolgt, sondern nach der Kostenentscheidung der Gerichte. zurück zum Inhalt

Gemäß § 28 Abs. 1, 2 Nr. 2 WEG sind im Wirtschaftsplan die Verpflichtungen der Eigentümer zur Lasten - und Kostentragung auszuweisen. Damit wird die in § 16 WEG geregelte Verteilung von Nutzungen, Lasten und Kosten in das Rechnungs- und Finanzwesen der Eigentümergemeinschaft umgesetzt. Zu diesem Zweck sind die voraussichtlichen Gesamteinnahmen und Gesamtausgaben auf sämtliche Eigentümer grundsätzlich nach demselben Verteilungsschlüssel aufzuteilen, der in der Jahresabrechnung anzuwenden ist. Wenn Eigentümer gemäß § 16 Abs. 3, Satz 2 WEG von der Kostentragung für Maßnahmen im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG befreit sind, ist dies bei der Verteilung der Nutzungen und Lasten sowie der Kosten zu berücksichtigen (BGHZ 107, 285). Heizkostenvorschüsse sind grundsätzlich nach dem Schlüssel zu verteilen, nach dem der verbrauchsunabhängige Teil der Heizkosten in der Abrechnung umgelegt wird. Es ist aber auch zulässig die Abrechnungsergebnisse des Vorjahres zu Grunde zu legen, die von dem nach Verbrauch abgerechneten Teil der Heizkosten beeinflusst sind. Werden Heizkostenvorschüsse nach Miteigentumsanteilen anstatt nach dem in der Abrechnung anzuwendenden Verteilungsschlüssel verteilt, so ist dies wegen der Vorläufigkeit des Wirtschaftsplans nicht zu beanstanden, wenn die sich hieraus ergebenen Differenz verhältnismäßig geringfügig ist (KG WE 1990, 210). Für jeden Eigentümer sind die Hausgeldvorauszahlungen (Beiträge) unter Angabe der anzuwendenden Verteilungsschlüssel betragsmäßig auszuweisen. Zumindest muss sich der Anteil leicht errechnen lassen (BayObLG, NJW-RR 1990, 720). zurück zum Inhalt

Nach § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 WEG ist die nach Erfahrungswerten zu schätzende Beitragsleistung der Eigentümer zu der nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung zu beziffern. Die geplante Zuführung zur Instandhaltungsrückstellung ist rechnerisch wie eine Ausgabe zu berücksichtigen, da sie von den einzelnen Eigentümern zunächst vorschußweise aufzubringen ist und im Vermögen der Eigentümer verbleibt, aber nicht zur Tilgung von Bewirtschaftungskosten bestimmt ist. Dieser Besonderheit wird dadurch Rechnung getragen, daß die Zuführung zur Instandhaltungrücklage wie die Entnahme aus der Instandhaltungsrückstellung zur Bezahlung von Bewirtschaftungskosten im Wirtschaftsplan wie in der Jahresabrechnung als Aufwand bzw. als Einnahmen ausgewiesen werden müssen (BayObLG, WE 1991, 360/362). zurück zum Inhalt

In den Gesamtwirtschaftsplänen sind die Beträge der voraussichtlichen Gesamteinnahmen und Gesamtausgaben einzustellen

In die Einzelwirtschaftspläne sind die von jedem einzelnen Eigentümer zu bezahlenden Vorschüsse (Beiträge, Hausgeldvorauszahlungen) beziffert auszuweisen. zurück zum Inhalt

Sind Kosten und Lasten für verschiedene Gebäude z. B. bei einer Mehrhauswohnanlage getrennt zu ermitteln und abzurechnen, so ist diese Trennung bereits im Wirtschaftsplan vorzunehmen, da ansonsten Vorschüsse auf Kosten erhoben werden, an denen einzelne Eigentümer nicht zu beteiligen sind. Die Eigentümer haben in diesem Fall getrennt über die Teile des Wirtschaftsplan abzustimmen, durch die die jeweils von ihnen zu tragenden Vorschüsse (Beiträge bzw. Hausgeldvorauszahlungen) festgelegt werden. zurück zum Inhalt

Die Einnahmen und Ausgaben sind in einer geordneten, den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung entsprechenden und übersichtlichen Zusammenstellung aufzulisten, die für jeden Eigentümer ohne besondere Fachkenntnisse nachvollziehbar sein muss (BayObLGZ 1973, 78).

Ausnahmsweise sind aber Kostenangebote und gegebenenfalls ein Preisspiegel für größere Instandsetzungsmaßnahmen spätestens als Anlage zur Tagesordnung in der Wohnungseigentümerversammlung vorzulegen, in der die Durchführung dieser Maßnahmen beschlossen werden soll. zurück zum Inhalt

Die Einnahmen und Ausgaben dürfen nicht nur in globalen Beträgen angegeben werden, sondern sind in einzelne Rechnungspositionen nach Kostenarten zweckmäßig und übersichtlich aufzugliedern (BGH NJW-RR 1982, 573/574). Nicht erforderlich ist ein Aufgliederung der Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 der II. der Berechnungsverordnung. Die Aufschlüsselung der Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 der II. BerechVO ist zweckmäßig und im Interesse vermietender Eigentümer geboten, wenn Eigentumseinheiten vermietet sind. Der Beitrag zur Instandhaltungsrücklage muss gesondert sowohl im Gesamt- als auch in den Einzelwirtschaftsplänen angegeben werden. Angaben zum Stand der Instandhaltungsrücklage gehören nicht zum Wirtschaftsplan (OLG Düsseldorf, WE 1991, 231). Die Vorschüsse (Beiträge bzw. Hausgeldvorauszahlungen) der Eigentümer sind nur in Höhe der Differenz aller anderen Einnahmen und Ausgaben anzusetzen, so daß sich Einnahmen und Ausgaben ausgleichen. Ein sogenannter Überschuss oder Fehlbetrag darf nicht errechnet werden (OLG Düsseldorf, Wohnungseigentümer 1991, 331). zurück zum Inhalt

Der Wirtschaftsplan hat für die verschiedenen Arten von Einnahmen und Ausgaben den jeweils zutreffenden Verteilungsschlüssel anzugeben, anhand dessen aus den Positionen des Gesamtwirtschaftsplan der anteilige Vorschuss des einzelnen Eigentümer errechnet wird. Bei Anwendbarkeit des gesetzlichen Verteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 2 WEG ist also der Miteigentumsanteil anzugeben. Findet die Verteilung im Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen statt, sind im Zweifel die in der Vereinbarung (Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung) genannten Flächen anzusetzen und maßgeblich. Enthält die Vereinbarung (Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung) keine Angaben zu den Wohn- und Nutzflächen, so ist die tatsächliche Fläche der betreffenden Eigentumseinheit und die gesamte Fläche der Eigentumswohnanlage anzugeben (BGH NJW 1982,573,574). Nach der Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (Beschluss vom 07.03.1996 - 2Z BR 136/95 - NJW 1996, 2106) sind Terrassen und Balkone in diesem Falle mit 1/4 der Nutzfläche anzusetzen. zurück zum Inhalt

Als Ergebnis und nach Anwendung der Verteilungsschlüssel auf die jeweiligen Gesamteinnahmen und Gesamtausgaben sind die von den einzelnen Eigentümern zu zahlenden Vorschüsse (Beiträge bzw. Hausgeldvorauszahlungen) auszuweisen (LG Frankfurt WE 1992, 85). zurück zum Inhalt

Für den Wirtschaftsplan gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Form. Wegen des Erfordernisses, Beschlussgegenstände in der Ladung gemäß § 23 Abs. 2 WEG aussagekräftig zu bezeichnen, ist der Wirtschaftsplan in der Regel schriftlich vorzulegen. Schriftlichkeit ist auch bei der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan erforderlich, um eine Bezugnahme zu ermöglichen. zurück zum Inhalt

Als Grundlage der Vorschusspflicht (Beitragspflicht bzw. Hausgeldvorauszahlungspflicht) der Eigentümer ist die Genehmigung des Wirtschaftsplan durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG erforderlich. Maßgeblich für die Höhe der Vorschüsse (Beiträge/Hausgeldvorauszahlungen) jedes einzelnen Eigentümers ist der Beschluss über den Einzelwirtschaftsplan (BGH WEG 1991, 202/203). In Ausnahmenfällen kann allerdings auch bereits der Beschluss über den Gesamtwirtschaftsplan ausreichend sein, wenn sich aus ihm und den bekannten Verteilungsschlüsseln die die einzelnen Eigentümer treffenden Vorschüsse (Beiträge bzw. Hausgeldvorauszahlungen) unschwer errechnen lassen. Die Eigentümer können außerdem beschließen, daß der vorjährige Wirtschaftsplan weiterhin gelten soll (BayObLG NJW-RR 1988, 272). Der Beschluß über die Fortgeltung des Wirtschaftsplanes (Gesamtwirtschaftsplanes inclusive der Einzelwirtschaftspläne) für nachfolgende Wirtschaftsjahre bis zur Beschlußfassung über einen neuen Wirtschaftsplan ist notwendig, um die Vorschußpflicht für Beiträge bzw. Hausgeldvorauszahlungen aller Wohnungseigentümer für das anschließende Wirtschaftsjahr sicherzustellen. zurück zum Inhalt

Der Verwaltungsbeirat hat gemäß § 29 WEG vor der Beschlussfassung also spätestens in der Eigentümerversammlung den Wirtschaftsplan zu prüfen und gegenüber den Eigentümern zum Wirtschafsplan mündlich oder schriftlich Stellung zu nehmen (BayObLG WE 1984 S. 30). zurück zum Inhalt

Der mit Mehrheitsbeschluß gemäß § 28 Abs. 5 WEG beschlossene Wirtschaftsplan begründet die Verpflichtung der Eigentümer, Vorschüsse in der beschlossenen Höhe gemäß den Einzelwirtschaftsplänen im Zeitpunkt der Fälligkeit der Vorschüsse auf das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft zu leisten, das vom Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz zur Abwicklung der geschäftlichen Transaktionen der Wohnungseigentümergemeinschaft eingerichtet worden ist. Die Fälligkeit der Vorschüsse können die Eigentümer auch in einem mehrheitlich gebilligten Vertrag mit dem Verwalter festlegen. Das gleiche gilt für den kalendermäßigen Verzug mit den jeweils zu leistenden Beitragsvorschüssen (BayObLG DWE 1994, 137 = WuM 1995, 56). Es ist aber zweckmäßig im Beschluß über den Wirtschaftsplan oder über Sonderumlagen konkret die Fälligkeit der jeweiligen Vorschüsse nach Kalendertagen festzusetzen, damit der Verzug kraft Gesetzes ausschließlich durch Ablauf des Fälligkeitstages eintritt (§ 284 BGB).

Bei Zahlungsverzug schulden die Wohnungseigentümer der Eigentümergemeinschaft die Verzinsung der fälligen nicht erbrachten Vorschüsse nach gesetzlichen Vorschriften. Nach bisheriger Regelung betrug der gesetzliche Zinssatz 4 % (§ 246 BGB). Zwischenzeitlich wurde der gesetzliche Zinssatz angehoben und beträgt nun 5 % Prozentpunkte über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank. Trotz dieser Anhebung des Zinssatzes besteht für gewerblich tätige Miteigentümer in Hochzinsphasen die Versuchung, die Vorschüsse nicht zu leisten, weil die nach gesetzlichem Zinssatz der Eigentümergemeinschaft geschuldeten Verzugszinsen niedriger sind als die bei der Hausbank zu zahlenden Darlehenszinsen. Um dieser willkürlichen Kreditinanspruchnahme bei der Eigentümergemeinschaft entgegenzuwirken ist es empfehlenswert, die Verzinsungspflicht und die Höhe der Zinsen durch einen Mehrheitsbeschluß der Eigentümergemeinschaft eindeutig zu regeln.

ABC des Wohnungseigentumsrechtes (WEG)
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