| Dr. Weigl Augustinowski Treuconsult GmbH | München | |
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Inhalt:
ACHTUNG SEITE NICHT MEHR Abgeschlossenheitsbescheinigung Balkon Dachboden Eigentum
Falschparker Garageneinfahrt
Haftung des Eigentümers
Instandsetzung/Instandhaltung
Kabelanschluss
Ladung
zur Eigentümerversammlung Markise
Nachbarrecht Parabolantenne
Rauchen
in der Eignetümerversammlung
Sachverständigenkosten
Tagesordnungspunkt
"Wirtschaftsplan"
Veränderung (bauliche)
Werbungskosten
Zerrüttung |
VermietungInhalt: 1. Regelung des Gebrauchs des Sondereigentums durch Vermietung 1.1 Verwaltung des vermieteten Sondereigentums Im Beschluß vom 14.06.1996 - 2Z BR 53/95 - DNotZ 1996, 37 ff. hat das Bayerische Oberste Landesgericht zunächst festgestellt: Die vom teilenden Eigentümer einseitig in der Teilungserklärung aufgestellte Gemeinschaftsordnung unterliegt einer Inhaltskontrolle unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben. Gleichzeitig hat es entschieden: Der Inhaltskontrolle hält eine Regelung stand, die einem Wohnungseigentümer im Falle der Vermietung seines Wohnungseigentums verpflichtet, die Verwaltung des Sondereigentums dem Wohnungseigentumsverwalter zu übertragen. Dazu führt das Bayerische Oberste Landesgericht aus, daß diese Regelung dem einzelnen Wohnungseigentümer die Entscheidung überläßt, ob er sein Wohnungseigentum selbst bewohnen oder vermieten will. Nur im Falle der Vermietung muß er die Verwaltung des Sondereigentums dem Verwalter der Gemeinschaft übertragen. Dadurch wird insbesondere nicht in Frage gestellt, daß die Mietzahlungen ihm zustehen; denn die Mietzahlungen werden lediglich vom Verwalter für ihn vereinnahmt und mit Wohngeldforderungen der Gemeinschaft verrechnet: Diese Regelung der Teilungserklärung begründet die Verpflichtung, die Verwaltung des Sondereigentums auf den Verwalter zu übertragen. Sie beinhaltet aber noch nicht die Übertragung des Verwaltungsrechtes. zurück zum Inhalt 1.2 Verpachtung eines Appartementhotel Dieses Ergebnis wird bestätigt durch das Urteil des Bundesgerichtshof vom 14.11.1994 - II ZR 209/93 - DNotZ 1995, 604 ff. Der Leitsatz dieser Entscheidung lautet: Haben die Miteigentümer eines Appartementhotels mehrheitlich beschlossen, das Hotel insgesamt zu verpachten, so kann ein Miteigentümer, der das ihm in der Gemeinschaftsordnung zur alleinigen Nutzung zugeordnete Appartement ohne Einschränkung selbst bewohnen möchte, nicht die Aufhebung der Gemeinschaft aus wichtigem Grund verlangen. zurück zum Inhalt Im November 1991 beschloss die Mitgliederversammlung mit 13 gegen 4 Stimmen unter anderem den Gegenstimmen der Klägerin, das Appartementhotel insgesamt zu verpachten, wobei den Miteigentümern im Pachtvertrag ein unentgeltliches Nutzungsrecht an der ihnen zugeordneten Wohnung für 14 Tage in der Hauptsaison und 42 Tage in der Nebensaison sowie Mietpreisvergünstigung für die darüber hinausgehenden Nutzungszeiten eingeräumt wurde. zurück zum Inhalt Die Vorinstanz hatte die Kündigung aus wichtigem Grund für zulässig erachtet. Der Bundesgerichtshof hält zunächst fest, daß das Berufungsgericht zu Unrecht die Frage der außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund allein unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit der neuen Nutzungsregelung für den Kläger geprüft hat, anstatt die Entscheidung über das Vorliegen eines wichtigen Grundes unter umfassender Würdigung aller Umstände zu treffen (vgl. hierzu BGH- Urteil vom 29.01.1962 II ZR 3/60 - WM 1962, 464/465). Bei umfassender Würdigung aller Umstände hätte sich das Berufungsgericht auch mit der Frage auseinandersetzen müssen, ob die betreffende Nutzungsregelung nicht einem gewichtigen und berechtigten Interessen der anderen Miteigentümer entsprach. Bei der Abwägung der beteiligten Interessen hätte auch berücksichtigt werden müssen, daß die Aufhebung der Gemeinschaft durch Zwangsversteigerung für alle Beteiligten einschneidende, wirtschaftliche Folgen hätte, die von ihnen daher mit gutem Grund in der Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen wurde und folglich nur unter strenger Beachtung des ultima-ratio-Prinzips herbeigeführt werden dürfte. zurück zum Inhalt Der Bundesgerichtshof verneint daher den wichtigen Grund zur Aufhebung der Gemeinschaft selbst auf der Grundlage der zu einseitig auf der Interessenlage des Klägers abgestellten Feststellung des Berufungsgerichts. zurück zum Inhalt Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluß Der Mehrheitsbeschluß ist wirksam. Eine Nutzungsregelung konnte auf der Basis des § 745 Abs. 1 BGB und den mit dieser gesetzlichen Vorschrift übereinstimmenden Regelungen des WEG und der Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluß (§ 15 Abs. 2 WEG) getroffen werden. Die Grenze findet die Zulässigkeit einer Nutzungsregelung durch Mehrheitsbeschluß nach § 745 Abs. 3 BGB erst dort, wo es zu einer wesentlichen Veränderung des Gegenstandes oder die Beeinträchtigung der Nutzungsquote eines Miteigentümers käme. Das verneinte der BGH. zurück zum Inhalt Erhebliche Änderung der wirtschaftlichen Nutzung Eine wesentliche Veränderung des Gegenstandes könnte nur bei einer erheblichen Änderung der wirtschaftlichen Zweckbestimmung bejaht werden. Um eine solche erhebliche Änderung der wirtschaftlichen Zweckbestimmung gehe es bei dem Beschluß der Verpachtung nicht. Bei dem Gegenstand der Beschlußfassung handelt es sich um ein Appartementhotel. In § 3 der Gemeinschaftsordnung ist festgelegt, daß das Miteigentum wirtschaftlich verwerten werden soll. Die Nutzung der den einzelnen Miteigentümern - ohne Begründung von Wohnungseigentum - zugeordneten Wohnungen soll sich nach der Gemeinschafts- und der Hausordnung richten. Die hieraus abzulesende Zweckbestimmung ist also eine Nutzungsregelung, der zu Folge das Hotel in seiner Gesamtheit verpachtet und das Recht zur unentgeltlichen Eigennutzung der Appartements auf bestimmte Zeiten beschränkt wird. Diese Nutzungsregelung ist auch mit der Zweckbestimmung wirtschaftliche Verwertung des Miteigentums ohne weiteres zu vereinbaren. zurück zum Inhalt Auch eine Beeinträchtigung des Rechts auf den Nutzungsanteil liegt nicht vor. Eine solche wäre nur gegeben, wenn der Kläger von dem ihm zustehenden Anteil an den Pachteinnahmen ausgeschlossen würde. Die Nutzungsart (Eigennutzung, Einzelvermietung, Gesamtverpachtung) unterliegt dagegen der Disposition der Eigentümermehrheit, solange nur die Grenzen ordnungsgemäßer Wirtschaft, die wirtschaftliche Zweckbestimmung und die Wahrung der Nutzungsquote beachtet werden. § 745 Abs. 3 Satz 2 BGB hindert die Eigentümermehrheit also nicht, einem Miteigentümer das im zunächst zugestandene Recht zur realen Eigennutzung des Gegenstandes oder eines Teiles desselben zu entziehen (es folgen Hinweise auf die Rechtsprechung). zurück zum Inhalt Zumutbarkeit der Nutzungsregelung Der BGH beschäftigt sich dann mit der Frage, ob in das uneingeschränkte Recht auf Eigengebrauch nach ursprünglicher Gemeinschaftsordnung durch die Beschränkung der Eigennutzung auf die genannte Zeiträume unzumutbar eingegriffen werde. Der BGH verneint zunächst aus den den Akten zu entnehmenden Fakten das uneingeschränkte Recht auf Eigenverbrauch insbesondere mit dem Argument, daß in der Gemeinschaftsordnung eine wirtschaftliche Verwertung vorgesehen war. Das Berufungsgericht hatte darüber hinaus das Recht zur außerordentlichen Kündigung auf das Senatsurteil vom 29.01.1962 - II ZR 3/60 - WM 1962, 464/463 gestützt. In diesem Urteil ging es um die Frage, ob ein bestehendes Nutzungsrecht durch die Verweigerung des Zutritts zu den betreffenden Räumen - also faktisch - vereitelt wurde. In einer derartigen faktischen Vereitelung der Nutzung kann ein wichtiger Grund zur Kündigung liegen. Diese Voraussetzungen der faktischen Nutzungsvereitelung lägen jedoch im konkreten Fall nicht vor, sondern es gehe um die Beschränkung des Eigengebrauchs und einer wirksam beschlossenen Nutzungsregelung. Eine derartige Beschränkung des Eigengebrauchs muß der Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft grundsätzlich hinnehmen. Bei ihr besteht im Grundsatz Mitbesitz oder Mitgebrauch aller Teilhaber (§ 743 Abs. 2 BGB). Darin unterscheidet sie sich gerade von der Wohnungseigentümergemeinschaft nach WEG, die unstreitig nicht begründet wurde. Wie das gemeinschaftliche Eigentum genutzt werden solle, können die Teilhaber außer durch Vereinbarung auch durch Mehrheitsbeschluß regeln (§ 745 Abs. 1 BGB) zurück zum Inhalt Aus vorstehenden Ausführungen ergibt sich, daß ein Unterschied zwischen WEG und Gemeinschaft i. S. d. §§ 741 ff. BGB besteht. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine gesetzlich speziell ausgestaltete Gemeinschaft i.S.d. §§ 741 ff BGB. Daher muß man zu jeder Rechtsfrage abklären, ob im WEG gesetzliche Sondervorschriften bestehen. Für die Regelung des Gebrauchs enthält § 15 WEG Sondervorschriften. § 15 ABs. 2 WEG ermöglicht Gebrauchsregelungen für Gemeinschafts- und Sondereigentum durch Mehrheitsbeschluß. Vorbild dieser Regelung war § 745 Abs. 1 Satz 1 BGB. Auch bei der Gemeinschaft nach §§ 741 ff BGB kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstandes "ordnungsgemäße Nutzung" beschlossen werden. Die Begriffe "Nutzung und Gebrauch" haben in beiden Vorschriften gleichen Inhalt. Das heißt, die Rechtsprechungsgrundsätze vorstehenden BGH-Urteils (DNotZ 1995, 604 ff) gelten auch für eine Wohnungseigentümergemeinschaft zurück zum Inhalt Das Recht des Sondereigentümers zur Vermietung des Sondereigentums schließt die Befugnis ein, sein Mitgebrauchsrecht am Gemeinschaftseigentum und an den gemeinschaftlichen Einrichtungen auf den Mieter zu übertragen. 3. Vermietung eines Sondernutzungsrechts Ist für den Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht begründet, gehört ein für die Übertragung der Ausübung der Sondernutzung auf den Mieter vereinbartes Entgelt nicht zu den allen Miteigentümer anteilig gebührenden Rechtsfrüchten des Gemeinschaftseigentums (Beschluß des OLG Düsseldorf vom 06.11.1995 - 3 Wx 324/95 - WuM 1996, 57 = ZMR 1996, 96 = DRspr I (152) 249 a - c. zurück zum Inhalt 4. Vermietung von Gemeinschaftseigentum 4.1 Vermietung von Kellerräumen durch Mehrheitsbeschluß Im Beschluß vom 29.06.2000 - V ZB 46/99 - NJW 2000, 3211 ff hat der BGH entschieden: Über die Vermietbarkeit von in Gemeinschatseigentum stehenden Räumen einer Wohnungseigentumsanlage kann im Wege der Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluß entschieden werden, soweit nicht eine Vereinbarung entgegensteht und den Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst. Der BGH begründet diese Entscheidung damit, daß die Vermietung eine Gebrauchsregelung enthält. Die Vermietung entzieht den Miteigentümern nicht das Recht zum Mitgebrauch, sondern setzt diesen Mitgebrauch weiterhin voraus und regelt nur die Art und Weise der Ausübung des Mitgebrauchs, in dem die Vermietung die Möglichkeit des unmittelbaren Eigengebrauchs durch die des mittelbaren Fremdgebrauchs ersetzt und an die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs den Anteil an den Mieteinnahmen treten läßt. Wie § 15 Abs. 2 WEG zu entnehmen ist, wäre eine Gebrauchsregelung unzulässig, wenn eine Vereinbarung der Eigentümer nach §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG entgegenstünde. Ob eine Gebrauchsregelung ordnungsgemäß ist, richtet sich nach der Verkehrsanschauung und bietet der Eigentümergemeinschaft einen gewissen Ermessensspielraum. Ordnungsgemäß ist der Gebrauch, den § 14 WEG gestattet und der nicht gegen gesetzliche Vorschriften verstößt. Die Einzelheiten sind anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung der Beschaffenheit und der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums bei Beachtung des Gebots der allgemeinen Rücksichtnahme in Abwägung der allseitigen Interessen zu ermitteln. § 13 Abs. 2 EWG gewährt kein Recht zum Eigengebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern bestimmt nur das Maß der Mitbenutzung bei geregelter Benutzungsart. Nur bei außergewöhnlichen Umständen ist eine Vermietung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Räumlichkeiten als nachteilig im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG unzulässig. Der BGH (NJW 2000, 3211) äußert sich nicht zu der Frage, wann die Nutzungsart geregelt ist. Die Nutzungsart ergibt sich teils aus den Zweckbestimmungen der Teilungserklärung. Soweit keine besondere Nutzungsregelung getroffen ist, gilt § 13 Abs. 1 WEG: Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. Nach dieser Vorschrift besteht grundsätzlich das Recht zur Eigennutzung auch in Form der Vermietung oder Verpachtung. Die Eigennutzung ist nur dann ausgeschlossen, wenn abweichende Vereinbarungen und Zweckbestimmungen bzw. Nutzungsartregelungen getroffen sind, z. B. eine gemeinschaftliche wirtschaftliche Verwertung/Nutzung als Hotel, Apparthotel, Feriendomizil, Altenwohnheim usw. Wenn die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung dazu keine Aussage enthält, besteht wohl immer das unverzichtbare Recht zur Eigen- oder Selbstnutzung. 4.2 Vermietung von Speicherräumen Es gelten die gleichen Grundsätze - vgl. 4.1 4.3 Vermietung eines Waschraumes Die Vermietung ist nur zulässig, wenn es nicht der einzige Waschraum der WEG ist, in dem Gemeinschaftsmaschinen oder Maschinen der Sondereigentümer aufgestellt werden können. siehe:
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