| Dr. Weigl Augustinowski Treuconsult GmbH | München | |
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Inhalt:
ACHTUNG SEITE NICHT MEHR Abgeschlossenheitsbescheinigung Balkon Dachboden Eigentum
Falschparker Garageneinfahrt
Haftung des Eigentümers
Instandsetzung/Instandhaltung
Kabelanschluss
Ladung
zur Eigentümerversammlung Markise
Nachbarrecht Parabolantenne
Rauchen
in der Eignetümerversammlung
Sachverständigenkosten
Tagesordnungspunkt
"Wirtschaftsplan"
Veränderung (bauliche)
Werbungskosten
Zerrüttung |
Verkäuferpflichten1.
Aufklärungspflicht - Verschweigen der tiefgreifenden Zerrüttung der WEG 1. Aufklärungspflichten - Verschweigen der tiefgreifenden Zerrüttung der WEG Die Tatsache, daß eine Wohnungseigentümergemeinschaft zerstritten ist, ist beim Verkauf einer Eigentumswohnung/eines Teileigentums ein offenbarungspflichtiger Umstand (OLG Düsseldorf Urteil vom 04.12.1996 - 9 U 92/96 - NJW 1997, 1079 ff.) Der Leitsatz lautet: Verschweigt der Verkäufer einer Eigentumswohnung, daß die Wohnungseigentümerschaft tiefgreifend zerstritten ist, so haftet er jedenfalls wegen Verschuldens bei Vertragsschluß. Das OLG Düsseldorf ist entgegen dem KG (NJW 1992, 1901 ff.) der Auffassung, daß die tiefgreifende Zerstrittenheit einer Wohnungseigentümergemeinschaft kein Fehler der Kaufsache ist. Beeinträchtigungen, die auf ein gezieltes Störverhalten eines Wohnungseigentümers zurückgehen, haben ihren Grund nicht in der körperlichen Beschaffenheit des Kaufobjektes, sondern in dem ausserhalb des Kaufgegenstandes liegenden schickanösen Verhalten einzelen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das OLG Düsseldorf bejaht daher einen Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß. Diesen Schadensersatzanspruch aus Culpa in Contrahendo ist durch die Vorschriften der §§ 459 f BGB über Sachmängel nicht verdrängt; denn die Zerstrittenheit einer Eigentümergemeinschaft ist kein Sachmangel im Sinne dieser Vorschriften. 2. Falsche Angaben über Umfang des Sondereigentums - Hobbyraum Im Urteil des BGH vom 28.2.97 - V ZR 720/96 (KG) - NJW 1997, 1778 ff. war unter Gewährleistungsausschuß eine Eigentumswohung in Berlin für DM 590 000,00 erworben worden. Der über dieser Dachgeschoßwohnung liegende "Spitzboden" mit einer Grundfläche von etwa 70 m2 ist nur über eine Treppe aus der verkauften Wohnung zugänglich. Der Spitzboden war als ein zur Wohnung gehörender Hobbyraum mitverkauft worden. Er gehörte zum Gemeinschaftseigentum. Im notariellen Kaufvertrag erfolgte der Verkauf unter Bezugnahme auf 1000stel Miteigentumsanteile und die Wohnungsnummer laut Aufteilungsplan und Teilungserklärung. Damit war eindeutig auch jedem Käufer ersichtlich, dass der Spitzboden nicht mitverkauft war. Jedoch kam der BGH zu der Auffassung, dass die Erklärung der Verkäufer, zur Wohnung gehöre auch der Hobbyraum im Spitzboden über dem verkauften Wohnungseigentum im Hinblick darauf, dass an diesem Raum weder Sondereigentum noch ein Sondernutzungsrecht besteht, mit einem Rechtsmangel behaftet ist (§§ 434, 437 BGB), der nicht vom vereinbarten Gewährleistungsausschuß erfasst wird und grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch nach § 444 Abs. 1 in Verbindung mit § 325 BGB begründet. Der Verkauf eines Hobbyraumes, an dem weder ein Sondereigentum noch ein Sondernutzungsrecht zugunsten eines bestimmten Eigentümers bestellt ist, scheint gar nicht so selten zu sein. Insbesondere wenn Eigentümer über ihrer Eigentumswohnung liegende Spitzböden mehr oder minder mit Zustimmung oder Duldung der übrigen Eigentümer im Hause zur ausschießlichen Nutzung ursupieren. Wird dann zum besseren Verkauf ein Makler eingeschaltet, kommt vielfach vom Makler der Vorschlag, diesen Hobbyraum in das Verkaufsinserat oder in die Verkaufsgespräche einzuführen. Die Eigentumswohnung wird dann mit Hobbyraum inseriert. Bei der Besichtigung wird auf den Hobbyraum - der nur von der Eigentumswohnung aus begehbar ist - besonders hingewiesen. Die Verkäufer weisen auch darauf hin, dass der Hobbyraum vom Verkäufer ausgebaut ist und für die Ausbaumaßnahmen keine Kosten zusätzlich zu dem inseriertem Kaufpreis anfallen. Man suggeriert damit dem Käufer einen besonders günstigen Kauf. Dieses Verhalten eines Verkäufers ist gefährlich; denn der Verkäufer muß davon ausgehen, dass der Käufer aufgrund des Inserats wie der Verkaufsverhandlungen bei Abschluß des Kaufvertrags von der Vorstellung ausgeht, dass er den Hobbyraum als Sondereigentum erwirbt. Geht aber ein Verkäufer erkennbar für den Verkäufer von einer Fehlvorstellung aus und weist der Verkäufer auf diese Fehlvorstellung nicht hin, sondern schließt der Verkäufer trotzdem den Kaufvertrag, dann kommt der Kaufvertrag so zustande, als wäre in konkretem Fall der Hobbyraum mit veräußert worden. Die fehlende Beurkundung des Hobbyraums im Kaufvertrag wird in der Regel durch die Eigentumsumschreibung geheilt. Der Verkäufer haftet auf Schadensersatz entweder wegen anfänglicher Unmöglichkeit nach § 325 BGB analog, oder - falls der fehlende Hobbyraum einen Sachmangel darstellt - nach § 463 BGB . Fahrlässige Unkenntnisse des Käufers führt wegen arglistigem Verschweigen nicht zum Haftungsausschuß (§ 460 BGB). Das gilt auch für fahrlässige Unkenntnis bei der Abnahme ( § 464 BGB). Grob fahrlässige Unkenntnis und dringender Verdacht des Käufers sind für die vom Gesetz in § 464 BGB geforderten Kenntnis nicht ausreichend (vgl. Palandt, § 474 BGB, RdNr. 5). Der übliche vertraglich Gewährleistungsausschuß für Sachmängel greift wegen arglistigen Verschweigens nicht (§ 476 BGB); denn dem arglistigen Verschweigen steht das arglistige Vorspiegeln einer nicht vorhandenen Eigenschaft gleich (vgl. Palandt, § 463 BGB, Rd-Nr. 13). Der Verjährungseinrede nach § 477 I BGB hilft nicht, denn auch die kurze Verjährungsfrist ist wegen arglistigen Verschweigens ausgeschlossen. Es gilt in diesem Falle die gesetzliche übliche Verjährungsfrist von 30 Jahren nach § 195 BGB (vgl. Palandt, § 477 BGB, Rd-Nr. 9 am Ende). 3. Fehlender Hobbyraum als Rechtsmangel Kann der Käufer nicht beweisen, dass er für den Verkäufer erkennbar vom Sondereigentum an dem Hobbyraum ausgegangen ist, hat der Käufer nach dem BGH Urteil vom 28.02.1997 , NJW 1997, 1778 f einen Schadensersatzanspruch nach § 440 I i. V. m. § 325 BGB; denn die Erklärung des Verkäufers, zur Wohnung gehöre auch der Hobbyraum im Spitzboden über dem verkauften Wohnungseigentum, begründet den Vorwurf eines Rechtsmangels, wenn an diesem Hobbyraum weder Sondereigentum noch ein Sondernutzungsrecht besteht. Nach der Rechtssprechung des BGH ist es nicht ausreichend, dass eine tatsächliche Nutzungsmöglichkeit des Spitzbodens über der Eigentumswohnung ausschließlich und alleine durch den Käufer des darunterliegenden Sondereigentums möglich ist. Vielmehr ist die rechtliche Absicherung dieser ausschließlichen Nutzungsmöglichkeit mindestens durch ein Sondernutzungsrecht erforderlich. Ob dieser Anforderung der BGH-Rechtssprechung eine Gebrauchsregelung in der Eigentümergemeinschaft durch Beschluß genügt, dass dem Sondereigentümer der Wohnung unterhalb des Spitzbodens die alleinige Nutzung des ausschließlich über dessen Sondereigentum zugänglichen Spitzbodens zustehe, ist vom BGH bisher noch nicht entschieden. Eine derartige Gebrauchsregelung durch Beschluß der Eigentümergemeinschaft schafft nicht die gleiche Rechtssicherheit wie ein Sondernutzungsrecht. Auch diese Gebrauchsregelung kann zwar von der Eigentümergemeinschaft nicht ohne weiteres rückgängig gemacht, im übrigen aber jederzeit, insbesondere bei Vorliegen eines triftigen Grundes, aufgehoben werden. Nach dem BGH Beschluß vom 20.09.2000 - DNotZ 2000, 854 ff = NJW 2000, 3500 ff ist ein Mehrheitsbeschluß, der im Sondernutzungsrecht ein Gemeinschaftseigentum begründet mangels Beschlußkompetenz der Eigentümergemeinschaft nichtig. Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts ist keine Gebrauchsregelung, sondern schließt gerade die übrigen Eigentümer vom Mitgebraucht aus, der jedem Miteigentümer nach § 13 Abs. 2 WEG zusteht. Sondernutzungsrechte können nur durch Vereinbarung nach §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG begründet werden. Eine bestehende Sozialbindung der Wohnung ist ein Rechtsmangel; denn die Wohnungsbindung schränkt den Eigentümer in seinen rechtlichen Befugnissen hinsichtlich der Eigennutzung nach § 6 Wohnungsbindungsgesetz wie auch hinsichtlich der Fremdnutzung nach §§ 4 ff Wohnungsbindungsgesetz ein - BGH-Urteil vom 21.01.2000 - V ZR 387/98 - DB 2000, 1404. Wird bei Abschluß des Kaufvertrags auf eine bestehende Wohnungsbindung nicht hingewiesen, haftet der Verkäufer nach §§ 434, 440 Abs. 1 BGB wegen anfänglichen Unvermögens. Insoweit liegt auch kein Fall der Teilerfüllung im Sinne des § 325 Abs. 1 Satz 2 BGB vor sondern ein Fall der vollständigen Nichterfüllung; denn die Pflicht des Verkäufers besteht darin Eigentum frei von Rechten Dritter zu übertragen und die Kaufsache zu übergeben (§§ 434 Abs. 1, 440 BGB). Nach der gesetzlichen Konzeption der Leistungsstörung kann die Leistung des Verkäufers nicht in eine Eigentumsübertragung und eine Bewirkung der Lastenfreiheit aufgeteilt werden, ebensowenig wie zwischen Eigentumsübertragung und Besitzverschaffung getrennt werden kann. Da der Käufer Schadenersatz wegen Nichterfüllung nach §§ 434, 440 Abs. 1 BGB verlangt ist er so zu stellen, wie er bei ordnungsgemäßer Erfüllung gestanden hätte, d. h., dem Käufer verbleiben die Mieterträge und Steuervorteile, die ihm seit Vollzug des Kaufvertrags zugeflossen sind. 5. Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank Bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen ist die Bank nur unter ganz besonderen Voraussetzungen zur Risikoaufklärung über das zu finanzierende Geschäft verpflichtet, weil die Bank regelmäßig davon ausgehen darf, daß die Kunden entweder selbst über die ntowendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder daß sie sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten der finanzierenden Bank bestehen nur dann, wenn sie einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und erkennen kann, daß dem Darlehensnehmer dieses Wissen nicht zur Verfügung steht. Kenntnisse der Bank über den Zustand des zu finanzierenden Objekts begründen jedoch regelmäßig keinen Wissensvorsprung über spezielle Risiken, die zur Aufklärung des Kreditnehmers verpflichten könnten; denn die Bank darf davon ausgehen, daß der Kunde sich über den Zustand der Immobilie selbst ins Bild gesetzt hat (BGH-Urteil vom 18.04.2000 - XI ZR 193/99, DB 2000, 1399 ff). 6. Sittenwidrigkeit wegen auffälligen Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung Ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung führt nach ständiger Rechtsprechung des BGH zur Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäfts. Wenn ein besonders grobes Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht, besteht eine Vermutung für die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit. Von der Sittenwidrigkeit kann ausgegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch oder höher ist als der Wert der Gegenleistung. Die Anfechtung eines Kaufvertrags berührt die Darlehensforderung der finanzierenden Bank grundsätzlich nicht. Wird wie üblich der gewährte Kredit von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht und zu den durch Grundpfandrechte abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt, greift § 3 Abs. 2 Nr. 2 Verbraucherkreditgesetz nicht ein; denn diese Vorschrift stellt entscheidend auf die Zinshöhe und die sonstigen Kreditkonditionen ab. Diese Vorschrift setzt aber nicht voraus, daß der Kredit grundpfandrechtlich vollständig durch einen entsprechenden Wert des belasteten Grundstückes gesichert oder gar der Beleihungsrahmen gemäß §§ 11 und 12 Hypothekenbankgesetz eingehalten ist. Die Einhaltung einer bestimmten Beleihungsgrenze zählt nicht zu den Bedingungen des üblichen Bankkredits sondern liegt auf der Ebene des Motivs der Kreditgewährung. Eine etwaige Untersicherung fällt in den Risikobereich der Bank. Nach dem Zweck der Ausnahmevorschrift des § 3 Abs. 2 Nr. 2 Verbraucherkreditgesetz führt die Untersicherung nicht dazu, daß dieser Kreditvertrag nach § 9 Verbraucherkreditgesetz dem Einwendungsdurchgriff ausgesetzt wird. Auch aus Gründen der Rechtssicherheit ist es geboten, die Anwendung des § 3 Abs. 2 Nr. 2 Verbraucherkreditgesetz nicht von der Bewertung des jeweiligen Grundpfandobjekts abhängig zu machen; denn über die Bewertung eines Pfandobjekts bestehen häufig erhebliche Meinungsverschiedenheiten. 8. Haftungsdurchgriff auf die Bank Ein Haftungsdurchgriff auf die finanzierende Bank ist in folgenden 4 Fallgruppen möglich: 8.1 Die Bank geht mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Kreditgeberrolle hinaus, BGH, DB 1992, 1287 = WM 1992, 901, 905 ff, vgl. BGHZIP 2000, 1098, 1100). 8.2 Wenn die Bank einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken solcher Projekte hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand schafft oder dessen Entstehen begünstigt (BGH DB 1990, 1181 = WM 1990, 921 (923). 8.3 Wenn sich die Bank im Zusammenhang mit der Kreditgewährung sowohl an den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt (BGH DB 1988, 1541 = WM 1988, 561 (563), BGH DB 1997, 2026 = WM 1970, 1054 (1057). 8.4 Wenn die Bank für sich selbst erkennbar im Hinblick auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat. Die Unkenntnis des Darlehensnehmers darf nicht auf Fahrlässigkeit beruhen (BGH DB 1992, 885 = WM 1992, 133 (134); BGH WM 1987, 1426 (1428). |
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