| Dr. Weigl Augustinowski Treuconsult GmbH | München | |
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Inhalt:
ACHTUNG SEITE NICHT MEHR Abgeschlossenheitsbescheinigung Balkon Dachboden Eigentum
Falschparker Garageneinfahrt
Haftung des Eigentümers
Instandsetzung/Instandhaltung
Kabelanschluss
Ladung
zur Eigentümerversammlung Markise
Nachbarrecht Parabolantenne
Rauchen
in der Eignetümerversammlung
Sachverständigenkosten
Tagesordnungspunkt
"Wirtschaftsplan"
Veränderung (bauliche)
Werbungskosten
Zerrüttung |
VeräussererhaftungDer ausgeschiedene Eigentümer haftet auch trotz einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen Jahresabrechnung den anderen Eigentümern gegenüber weiter aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan eine beschlossene Sonderumlage für die Vorschüsse (Beiträge/Hausgeldvorauszahlungen und Sonderumlagen), welche während des Zeitraums, als er (noch) Eigentümer war, fällig geworden sind (BGH Beschluß vom 30.11.1995 5 ZB 16/96, DWE 1996, 27 = WE 1996, 144 = WuM 1996, 237 = ZMR 1996, 205). Die Haftung des Veräusserers für Vorschüsse für den Zeitraum, in dem der Veräußerer, Eigentümer war, begründet der BGH aus der Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan/Sonderumlagen und die darauf zu leistenden Hausgeldvorschüsse. Dieser Beschluß über den Jahreswirtschaftsplan sowie den Haushaltsplan wird durch die Jahresabrechnung nicht überholt. Der Beschluß über die Jahresabrechnung ist keine Novation = Schuldumschaffung = Aufhebung des Beschlusses über den Wirtschaftsplan/Sonderumlagen und vollständige Ersetzung durch den Beschluß über die Jahresabrechnung. Die Interpretation des Beschlusses über die Jahresabrechnung als Novation widerspräche dem Interesse der Eigentümer an dem Erhalt der etwaigen für die Vorschußforderung bestehenden Sicherungs- und Vorzugsrechte und der wegen Verzug entstandenen Schadensersatzansprüche. Aus diesem Grunde hat der Beschluß der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung grundsätzlich hinsichtlich der noch offenen Vorschußforderungen bestätigende oder rechtsverstärkende Wirkung und begründet hinsichtlich des Teils des nach der Einzelabrechnung auf den jeweiligen Eigentümer entfallende Betrages, der den nach dem Wirtschaftsplan/Sonderumlagen beschlossenen Vorschuß übersteigt, einen neuen (originären) Anspruch (vgl. BGH Urteil vom 10.03.1994 - 9 ZR 98/93 - ZMR 1994, 256 = NJW 1994, 1866 - und weitere Literaturhinweise). Diese grundsätzlichen Erwägungen gelten erst recht für den Fall, daß der aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan/Sonderumlagen mit einer Vorschußpflicht belastete Eigentümer noch vor der Beschlußfassung über die Jahresrechnung aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschieden ist; denn dann würden die verbleibenden Wohnungseigentümer ihren vorschußpflichtigen Schuldner durch eine insoweit novierende Jahresabrechnung aus seiner Verbindlichkeit entlassen. Eine solche interessenwidrige Auslegung verstößt besonders deutlich gegen den Erfahrungssatz, daß im Zweifel niemand ohne Not eigene Rechte aufgibt. Die vorstehend zitierte Rechtsprechung des BGH löst jedoch noch nicht die Problematik des Eigentümerwechsels zum Jahresende, wenn im abgelaufenen Wirtschaftsjahr Sanierungsmaßnahmen (Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung) beschlossen und vergeben, möglicherweise sogar vollständig ausgeführt und abgewickelt worden sind, aber aus welchen Gründen auch immer keine dieser Sanierungsmaßnahmen abgerechnet und damit auch im abgelaufenen Wirtschaftsjahr nicht bezahlt ist. Nach der Rechtsprechung der Wohnungseigentumsgerichte erfolgt die Jahresabrechnung des Verwalters gemäß § 28 Abs. 3 WEG i.V.m. §§ 675, 666 BGB i.V.m. § 259 Abs. 1 BGB. § 259 Abs. 1 BGB durch Vorlage einer geordneten Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben. Insoweit hat die Rechtsprechung der Wohnungseigentumsgerichte immer ausgesprochen, daß auch eine Jahresabrechnung durch Vorlage einer geordneten Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben zu erfolgen hat. Die Wohnungseigentumsgerichte haben aber bisher noch nicht realisiert, daß zusätzlich ein Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz gemäß § 28 Abs. 4 WEG i.V.m. §§ 675, 666 BGB, i.V.m. § 260 Abs. 1 BGB zur Rechnungslegung über das Vermögen der Eigentümergemeinschaft verpflichtet ist. Beruht das Rechnungswesen des Verwalters auf einer ordnungsgemäßen doppelten Buchführung unter Führung von Bestandskonten für Bank, Kasse, Forderungen und Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer aus der Jahresabrechnung, Instandhaltungsrücklage, Forderungen und Verbindlichkeiten aus vergebenen und nicht abgeschlossenen Aufträgen usw. dann ergeben diese Bestandskonten automatisch als Nebenprodukt der ordnungsgemäßen doppelten Buchführung die Vermögensgegenstände, über die der Verwalter Rechnung zu legen hat. Ist man abweichend von dieser Auffassung allerdings mit der Rechtsprechung der WEG-Gerichte der Meinung, daß für die ordnungsgemäße Jahresabrechnung die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben ohne Rücksicht auf ein Rechnungswesen auf der Basis und nach Maßgabe der doppelten Buchführung genügt, so daß beschlossene und vergebene Aufträge zur Sanierung, Instandsetzung und Instandhaltung nicht bereits im Zeitpunkt der Auftragsvergabe als Aufwand des Wirtschaftsjahres der Beschlußfassung in voller Höhe erfaßt werden, stellt sich die Problematik, daß beschlossene, vergebene und auch ausgeführte aber noch nicht bezahlte Aufträge in die Jahresabrechnung nicht eingehen dürfen. Da Vorschüsse auf Sanierungsmaßnahmen, in der Regel als sogenannte Sonderumlagen erhoben werden, wie normale Beiträge in der Jahresabrechnung abzurechnen sind, kann die Eigentümergemeinschaft im folgenden Wirtschaftsjahr zu Lasten eines ausgeschiedenen Eigentümers die im abgelaufenen Wirtschaftsjahr geleisteten Vorschüsse weder der Instandhaltungsrücklage noch einer sonstigen Rücklage/Rückstellung zuführen; denn ein derartiger Beschluß wäre ein Beschluß zu Lasten des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers. Die Eigentümergemeinschaft ist vielmehr verpflichtet, sämtliche der geleisteten Vorschüsse in der Jahresabrechnung zugunsten des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers abzurechnen und letztlich die Vorschüsse für Sanierungs-/Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer auszukehren und im Folgejahr der nachfolgenden Wohnungseigentümer mit den Kosten des Sanierungs-, Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahme in voller Höhe zu belasten, obwohl der neue Eigentümer an dem Beschluß über Sanierungs-, Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen nicht beteiligt war. Dieses von der Rechtsprechung offensichtlich bisher nicht bedachte Ergebnis läßt sich vermeiden, wenn nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung die in einem Wirtschaftsjahr beschlossene und auch in Auftrag gegebene Sanierung bzw. Instandsetzung und Instandhaltungsmaßnahme spätestens im Zeitpunkt der Auftragsvergabe in voller Höhe als Aufwand erfaßt wird mit dem Buchungssatz: Sanierungsmaßnahme an Verbindlichkeiten wegen Sanierungsaufwand. Der Aufwand für die beschlossene und in Auftrag gegebene Sanierung, Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahme geht damit im Jahr der Beschlußfassung und Auftragsvergabe in voller Höher der beschlossenen Sanierungsmaßnahme in den Aufwand ein, gleichgültig, ob die beschlossene Sanierungs- bzw. Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahme im laufenden Jahr oder im folgenden Jahr beendet und bezahlt wird; denn die Zahlungen an den Auftraggeber werden je nach Rechnungstellung aufgrund von Vorschußkostenrechnungen oder Schlußrechnungen verbucht nach dem Buchungssatz: Verbindlichkeiten wegen Sanierung an Bank. Die Zahlungsvorgänge berühren daher den Aufwand nicht mehr, wenn der Gesamtaufwand den beschlossenen Aufwandsrahmen nicht übersteigt - wenn also keine Mehrungen im Zuge der Durchführung von Sanierungs-, Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen auftreten. Diese Art der Verbuchung hat weiter den Vorteil, daß nicht vollständig abgewickelte, insbesondere nicht vollständig bezahlte Sanierungs-, Instandsetzungs- und/oder Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe der nicht bezahlten Beträge offen als Verbindlichkeit im Vermögen der Eigentümergemeinschaft aufgeführt werden. Selbst Mehrungen im Zuge der Ausführung von Sanierungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erscheinen offen im Aufwand über die Buchung Mehrung Sanierungsmaßnahme an Verbindlickeiten Sanierungsmaßnahme. Da die Rechtsprechung dem bisher nicht Rechnung trägt, sollte die Rechnungslegung des Verwalters im Verwaltervertrag entsprechend eindeutig und zweifelsfrei vertraglich fixiert und geregelt werden. siehe
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