Nutzung

Die Nutzung von Teileigentum und Sondereigentum bestimmt sich nach den Zweckbestimmungen der Teilungserklärung. Übliche Zweckbestimmungen sind Wohnung, Laden, Gewerberaum, Hobbyraum, Keller, Speicher, Speicherraum, Garage usw..

Ein Wohnungseigentümer besitzt gegenüber den anderen Eigentümern einen Anspruch auf Unterlassung einer bestimmten Nutzung des Sondereigentums auf Grund öffentlich rechtlicher Vorschriften nur dann, wenn diese öffentlich rechtlichen Vorschriften drittschützende Normen sind und diese Normen jedenfalls auch den Schutz des Miteigentümers bezwecken. Ausdrücklich hat das Bay. Oberste Landgericht hierzu in seinem Beschluß vom 23.11.1995 - II Z BR 116/95 - Bay. VBl. 1996/252 f. - entschieden, daß auf Grund öffentlich rechtlicher Vorschriften die Unterlassung der von der Zweckbestimmung des Teil-/Sondereigentums abweichenden Nutzung nur dann verlangt werden kann, wenn diese öffentlich rechtlichen Bestimmungen drittschützende Normen sind und insoweit auch die Miteigentümer schützen wollen. Im konkreten Urteilsfall ging es um die Nutzung eines Hobbyraums für gewerbliche Zwecke. Die Bezeichnung als Hobbyraum und deren Eintragung im Grundbuch bewirkt nach allgemeiner Meinung und ständiger Rechtsprechung des Bay. Obersten Landesgerichts eine die Nutzung des Teileigentums einschränkende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter (§§ 5 Abs. 4, 8 Abs. 2 Satz 1, 10 Abs. 1 Satz 2, 15 Abs. 1 WEG; BayObLG NJW- 1994, 527 ff.). Die übrigen Wohnungseigentümer insbesondere aber jeder spätere Erwerber eines Wohnungs- oder Teileigentums muß sich darauf verlassen können, daß jedenfalls keine Nutzung zulässig ist, die mehr stört oder beeinträchtig als die der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung. Konkret stellt dann das Bay. Oberste Landgericht für den Hobbyraumeigentümer fest:

Der Teileigentümer kann seinen Hobbyraum in diesen Rahmen somit auch gewerblich nutzen (BayObLG WE 1995, 28). Das Bay. Oberste Landesgericht ließ es dahingestellt, ob auf Grund der Artikel 48 und 50 der BayBauO die gewerbliche Nutzung der Hobbyräume zulässig ist oder nicht. Zwar kann nach § 1 Abs. 6, 13 Abs. 1 WEG jeder Teileigentümer, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren und andere von Einwirkung ausschließen. Gesetzliche Beschränkungen der Eigentümerbefugnisse ergeben sich aus dem Privatrecht aber auch aus dem öffentlichen Recht. Derartige gesetzliche Beschränkungen der Eigentümerbefugnisse bewirken, daß der Eigentümer, soweit die Beschränkungen reichen, die sich aus dem Eigentum ergebenden positiven oder auch negativen Befugnisse nicht ausüben dürfen. Dies ergibt sich für die Wohnungseigentümer aus der Vorschrift des § 13 Abs. 1 WEG, der § 903 BGB nachgebildet ist, so daß auf § 13 Abs. 1 BGB die zu § 903 BGB entwickelten Grundsätze der Rechtsprechung entsprechend anwendbar sind. Dritte oder Nachbar im Sinne dieser Rechtsprechung sind, soweit es um den Gebrauch des Sondereigentum geht, auch die übrigen Wohnungseigentümer. Verstöße gegen derartige Nutzungsbeschränkungen führen nach § 823 Abs. 2 BGB zu Schadenersatzansprüchen bzw. entsprechend § 1004 BGB zur Unterlassung- und Beseitigungsansprüchen. Damit kann ein Unterlassungsanspruch eines Sondereigentümers nach § 15 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 1004 BGB auf drittschützende Normen des öffentlichen Rechts gestützt werden.

siehe 

• Drittschützende Normen

• Zweckbestimmung