Notwendiges Gemeinschaftseigentum sind
Teile des Gebäudes die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind
sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der
Wohnungseigentümer dienen (§ 5 Abs. 2 WEG). Diese Teile des Gebäudes, die für
dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie die Anlagen und
Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, können nicht zum
Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden. Sie sind nicht Gegenstand des
Sondereigentums selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden
Räumlichkeiten befinden (§ 5 Abs. 2 WEG).
Die Wohnungseigentümer können nach § 5
Abs. 3 WEG vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes die Gegenstand des
Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Sie
können aber nicht umgekehrt vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes, die
nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend und notwendig gemeinschaftliches Eigentum sein
müssen, zum Sondereigentum gemacht werden. Insoweit ist es nicht möglich, den
Raum einer Zentralheizung zum Sondereigentum zu machen, wenn dieser Raum der
Zentralheizung nur die Gebäude einer einzigen Eigentümergemeinschaft mit
Wärme für Heizzwecke und Warmwasser versorgt. Der Heizraum oder das
selbständige Gebäude einer Heizung ist jedoch sondereigentumsfähig, wenn aus
der installierten Heizung mehrere Eigentumswohnanlagen mit Heizwärme für Heizung und
Warmwasser versorgt werden.
Da die dem gemeinschaftlichen Gebrauch
einer Eigentümergemeinschaft dienenden Räume nur dann tatsächlich
gemeinschaftlich genutzt werden können, wenn sie auch allen Eigentümern zum
Zwecke des Gebrauchs zugänglich sind, können auch Räume vor
diesen gemeinschaftlichen Räumen, die dem Zugang dienen, nicht zum Sondereigentum
gemacht werden. So muß insbesondere der Zugang zur gemeinschaftlichen Heizung,
zur gemeinschaftlichen Stromversorgung, zur gemeinschaftlichen Wasserversorgung
usw. notwendigerweise Gemeinschaftseigentum sein.