Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt,
ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die
zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden
Schadens notwendig sind (§ 21 Abs. 2 WEG).
Die Notgeschäftsführung setzt damit eine
konkrete Gefahrensituation für das Gemeinschaftseigentum voraus. Weitere
Voraussetzung ist, daß weder der Verwalter noch die anderen Wohnungseigentümer
zur Behebung der Notlage herangezogen werden können. Damit fallen alle
aufschiebbaren Maßnahmen aus der Notgeschäftsführung des Wohnungseigentümers
heraus. Die Eilbedürftigkeit wird vor allem verneint, wenn der gefahrträchtige
Zustand schon seit längerer Zeit besteht und auch der Verwalter bereits seit
längerer Zeit von der Situation Kenntnis hat, es sei denn, die konkret
durchzuführende Maßnahme ist plötzlich so dringend und unaufschiebbar
geworden, daß es dem Eigentümer nicht mehr zugemutet werden kann,
einen Eigentümerbeschluß nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG herbeizuführen
oder die Einwilligung der übrigen Eigentümer notfalls im gerichtlichen
Verfahren gemäß § 21 Abs. 4 WEG zu erwirken.
Notmaßnahmen sind ebenfalls unzulässig,
wenn der Schaden bereits eingetreten ist. Allerdings sind in diesem Fall
Notmaßnahmen zulässig, um die Erweiterung des Schadensumfanges zu vermeiden,
wenn im übrigen die Voraussetzungen für die Notgeschäftsführung vorliegen.
Außerdem darf ein Wohnungseigentümer
Maßnahmen der Notgeschäftsüfhrung nach § 21 Abs. 2 WEG nur insoweit
einleiten als diese ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Bauliche
Veränderungen im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG sind unzulässig.
Unter der Voraussetzung, daß tatsächlich
Maßnahmen im Wege der Notgeschäftsführung eingeleitet und durchgeführt
werden müssen, besitzt der handelnde Wohnungseigentümer gegenüber seinen
Miteigentümern einen Anspruch auf Aufwendungsersatz. Dabei muß der handelnde
Wohnungseigentümer jedoch seinen Anteil an den Kosten und Lasten gemäß § 16
Abs. 2 WEG auch an diesen Kosten seiner Notgeschäftsführung tragen.
Notgeschäftsführung ist ein echter
Ausnahmefall. Wenn ein Eigentümer mit Maßnahmen in Vorlage tritt, sollte er
die Voraussetzungen der Notgeschäftsführung sehr genau überprüfen. Im
Zweifel besteht kein Anspruch auf Ersatz der getätigten Aufwendungen.
Begründete Ansprüche auf
Aufwendungsersatz aus Notgeschäftsführung können gegenüber den
Beiträgen/Hausgeldvorauszahlungen aufgerechnet werden, aber nur von dem
notgeschäftsführenden Wohnungseigentümer selbst, aber nicht aus abgetretenem Recht
(vgl. Bärmann/Pick/Merle § 21 WEG, Rd-Nr. 49 unter Hinweis auf die
Rechtsprechung insbesondere des Kammergerichts KG NJW-RR 1995, 719(720).