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Inhalt:
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Instandsetzung/Instandhaltung
Kabelanschluss
Ladung
zur Eigentümerversammlung Markise
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in der Eignetümerversammlung
Sachverständigenkosten
Tagesordnungspunkt
"Wirtschaftsplan"
Veränderung (bauliche)
Werbungskosten
Zerrüttung |
Mieter - VorkaufsrechtDie hier einschlägige Bestimmung des § 570 b BGB lautet wie folgt: (1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an eine zu seinem Hausstand gehörenden Person oder an einen Familienangehörigen verkauft. (2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrages ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden. (3) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf denjenigen über, der das Mietverhältnis nach § 569 a Abs. 1 oder 2 fortsetzt. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Zu vorstehenden Paragraphen hat der BGH in seinem Urteil vom 07.06.2000, VIII ZR 268/99 - NJW 2000, 2665 ff entschieden: Die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters nach § 570 b BGB bedarf nicht der notariellen Beurkundung. Der BGH begründet sein Urteil unter Hinweis auf § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB. Nach dieser Bestimmung bedarf die Ausübung eines Vorkaufsrechts nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form. § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt zwar unmittelbar nur für das rechtsgeschäftliche Vorkaufsrecht im Sinne der §§ 504 ff BGB ist aber auf das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters nach § 570 b BGB entsprechend anwendbar (herrschende Meinung, siehe Zitate im BGH-Urteil, a.a.O., S. 2665 rechte Spalte unter II 2 a). Die Anwendbarkeit der Vorschriften der §§ 506 ff BGB ergibt sich bereits aus den Gesetzesmaterialien zu § 570 BGB (BT-Dr 12/5110, S. 19). Zwar hat sich seit Inkrafttreten des BGB der Schutzzweck des § 313 BGB verändert. Bei Inkrafttreten des BGB war nach § 313 BGB nur die Übertragungsverpflichtung des Veräußerers beurkundungspflichtig. Jeder Veräußerer sollte vor einer übereilten Entscheidung über die Weggabe von Grundeigentum als natürlicher Grundlage für die Sesshaftigkeit der Bevölkerung bewahrt werden. Den Verfassern des BGB erschien der Erwerber eines Grundstücks nicht schutzbedürftig. Für die Verfasser des BGB bestand daher insoweit keine Notwendigkeit, die Ausübungserklärung des Vorkaufsberechtigten, mit der dieser ein Grundstück erwerben wollte, den Erfordernissen des § 313 Satz 1 BGB zu unterstellen. Seit 01.07.1973 (BGBl I 501) bedarf aber auch die Erwerbsverpflichtung eines Grundstückskäufers der notariellen Beurkundung. Der Gesetzgeber hatte in den Beratungen zum BGB die Ausweitung des Beurkundungszwangs nach § 313 BGB auf die Ausübung des rechtsgeschäftlichen Vorkaufsrechts nicht für erforderlich gehalten, weil der Hauptzweck dieses Erfordernisses, unerfahrene Personen bei der Veräußerung von Liegenschaften zu schützen schon dadurch erfüllt wurde, daß der Vertrag, mit das rechtsgeschäftliche Vorkaufsrecht begründet wurde, der notariellen Beurkundung bedurfte. Diese Argumentation und Vorstellung des Gesetzgebers des BGB trifft auf das gesetzliche Vorkaufsrecht des § 570 b BGB nicht zu; dennoch ist der BGH der Auffassung, daß es der Schutzzweck des § 313 Satz 1 BGB nicht erfordert, die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts entgegen dem Wortlaut des § 501 Satz 2 BGB dem Erfordernis der notariellen Beurkundung zu unterstellen. Der Gesetzgeber hat weder bei der Novellierung des § 313 BGB noch bei der Einfügung des § 570 b BGB durch das dritte Mietrechtsänderungsgesetz vom 21.07.1993 das Erfordernis der notariellen Beurkundung gesetzlich eingeführt. Daher genügt für die Ausübung des Vorkaufsrechts des Mieters nach § 570 b BGB die privatschriftliche Erklärung, das Vorkaufsrecht auszuüben. Die Erklärung des § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB, das Vorkaufsrecht auszuüben, ist formfrei (vgl. Palandt § 505 BGB, Rd-Nr. 1). Sie bedarf nicht einmal der Schriftform. Aus Gründen der Beweisbarkeit ist jedoch zumindestens eine schriftliche Erklärung zu empfehlen, zumal auf die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts nach § 570 b BGB sämtliche Vorschriften des vertraglichen Vorkaufsrecht der §§ 504 - 514 BGB anzuwenden sind. Es gilt insbesondere auch die 2-Monats-Frist des § 510 Abs. 2 Satz 1 BGB. Um die Wahrung der Frist beweisen zu können, empfiehlt sich dringend die schriftliche Ausübung des Vorkaufsrechts. Die Vorschrift des § 570 b BGB wurde durch das 4. Mietrechtsänderungsgesetz vom 21.07.1993 (Bundesgesetzblatt I 1257) in das BGB eingefügt. Nach der Übergangsvorschrift in Art. 6 Abs. 4 des 4. Mietrechtsänderungsgesetzes gilt § 570 b BGB für alle Verkaufsfälle die nach dem 31.08.1993 protokolliert werden (notarielle Beurkundung!). § 570 b BGB gilt nur für den freifinanzierten Wohnungsbau nicht aber für öffentlich geförderten Wohnraum nach dem Wohnungsbindungsgesetz. Für öffentlich geführten Wohnraum enthält § 2 b Wohnungsbindungsgesetz eine vergleichbare Regelung die sich jedoch in verschiedenen Punkten von der Vorschrift des § 570 b BGB unterscheide. Wegen der Einzelheiten wird auf die gesetzliche Vorschrift und die einschlägigen Kommentare verwiesen. Zur Ausübung des Vorkaufsrechts an Teilflächen (vgl. Urteil des OLG Karlsruhe vom 17.05.1995 - 13 U 125/93, NJW-RR 1996, 916 ff).
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