| Dr. Weigl Augustinowski Treuconsult GmbH | München | |
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Inhalt:
ACHTUNG SEITE NICHT MEHR Abgeschlossenheitsbescheinigung Balkon Dachboden Eigentum
Falschparker Garageneinfahrt
Haftung des Eigentümers
Instandsetzung/Instandhaltung
Kabelanschluss
Ladung
zur Eigentümerversammlung Markise
Nachbarrecht Parabolantenne
Rauchen
in der Eignetümerversammlung
Sachverständigenkosten
Tagesordnungspunkt
"Wirtschaftsplan"
Veränderung (bauliche)
Werbungskosten
Zerrüttung |
Instandsetzung/Instandhaltung1. Instandsetzung und Instandhaltung 1. Instandsetzung und Instandhaltung Die Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Über die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums entscheidet die Eigentümergemeinschaft in der Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 WEG) durch Mehrheitsbeschluß (§ 25 WEG). Die dafür anfallenden Kosten tragen alle Eigentümer gemeinschaftlich (§ 16 Abs. 2 WEG) im Verhältnis ihrer Anteile. Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, die über die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können als sogenannte bauliche Veränderungen nicht gemäß § 21 Abs. 3 WEG mit Mehrheit beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden (§ 22 Abs. 1 Satz 1 WEG). Bauliche Veränderungen können nicht durch Mehrheitsbeschluß, sondern nach gesetzlicher Regelung nur durch Zustimmung aller Wohnungseigentümer "beschlossen" werden. Rechtsprechung und Literatur fordern für solche Beschlüsse über bauliche Veränderungen die sogenannte Allstimmigkeit sämtlicher Wohnungseigentümer. Obwohl alle Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung zustimmen müssen, spricht man bei einer Beschlußfassung über eine bauliche Veränderung zurecht nicht von einer Vereinbarung im Sinne des §§ 5 Abs. 1, 10 Abs. 1 Satz 2WEG; denn § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG bestimmt: (1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können nicht gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden. Die Zustimmung eines Wohnungseigentümers ist insoweit nicht erforderlich, als durch die Veränderung dessen Rechte nicht über das in § 14 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu solchen Maßnahmen ist insoweit nicht erforderlich als durch die Vereinbarung desssen Rechte nicht über das in § 14 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Daher bejaht der BGH in seinem Beschluß vom 20.09.2000 - V ZB 58/99 (KG) zurecht auch für die Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 22 WEG die Beschlußkompetenz der Eigentümerversammlung. Aufgrund der Beschlußkompetenz der Eigentümerversammlung sind auch Beschlüsse über bauliche Veränderungen, die über eine ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung hinaus gehen, nicht nichtig sondern allenfalls nach § 23 Abs. 4 WEG anfechtbar. Würden derartige Beschlüsse nicht angefochten, wären sie bestandskräftig und für alle Eigentümer verbindlich. 2. Modernisierende Instandsetzung Modernisierende Instandsetzungen sind in Wahrheit bauliche Veränderungen; denn bei einer modernisierenden Instandsetzung beschränkt sich die Baumaßnahme nicht nur darauf, den bisherigen Zustand durch Reparatur oder Instandsetzungsarbeiten wieder ordnungsgemäß herzustellen. Es tritt vielmehr eine bauliche Verbesserung ein. Im Zuge einer modernisierenden Instandsetzung können Sanierungsarbeiten, die über die Wiederherstellung eines mangelfreien Zustandes hinausgehen, mit einfacher Mehrheit der Wohnungseigentümer (bauliche Veränderungen erfordern nach § 22 WEG Allstimmigkeit) beschlossen werden, wenn ein verantwortungsbewußter, wirtschaftlich denkender Hauseigentümer vernünftiger Weise ebenso handeln würde, der wirtschaftliche Aufwand für eine technische Erneuerung in einem vertretbaren Verhältnis zum Erfolg steht und sich in absehbarer Zeit amortisiert (KG, Beschluß vom 02.02.1996 - 24 W 7880/95 - WuM 1996, 300 = ZMR 1996, 282 = DRspr I (152) 260 a-b). Die modernisierende Instandsetzung ist vielfach mit zusätzlichen wirtschaftlichen Aufwendungen gegenüber der normalen Instandsetzung und Instandhaltung verbunden. Dieser wirtschaftliche Mehraufwand muß sich in einem angemessenen Zeitraum amortisieren. Die Grenze liegt nach den vorstehend zitierten Kammergerichtsbeschluß bei etwa 10 Jahren. Im Urteilsfall war eine Wärmedämmung auf der Fassade des Gebäudes beschlossen worden. Die Mehrkosten der wärmegedämmten Fassade gegenüber der Normalfassade berechneten sich auf DM 43.200,00. Außerdem war zu berücksichtigen, daß bei wärmegedämmten Fassaden früher als bei Normalfassaden Wartungsarbeiten eintreten. Diese Kosten sind ebenfalls zu kalkulieren. Der Sachverständige war im Urteilsfall zu dem Ergebnis gekommen, daß unter Berücksichtigung der jährlichen Heizkostenersparnis die Mehraufwendungen sich nach ca. 21,41 Jahren amortisieren. Ein derartiger Beschluß ist unter dem Gesichtspunkt der modernisierenden Instandsetzung nicht zulässig. siehe
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