Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne des WEG sind das
Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen
des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder
im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Dieses Gemeinschaftseigentum
steht im Bruchteilsmiteigentum sämtlicher Eigentümer (Wohnungseigentümer
nach § 1 Abs. 2 WEG bzw. Teileigentümer nach § 1 Abs. 3 WEG); denn das
Sondereigentum ist nicht selbstständig und stets mit dem Miteigentumsanteil
verbunden (§ 6 WEG).
Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil,
zu dem es gehört, nicht veräußert und belastet
werden (§ 6 Abs. 1 WEG) und die Rechte an den Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zugehörige
Sondereigentum (§ 6 Abs. 2 WEG). Das Sondereigentum und der dazugehörige Miteigentumsanteil haben
daher immer das gleiche gemeinschaftliche, rechtliche Schicksal. Für den Erwerb
des Miteigentumsanteils am Gemeinschaftseigentum gelten daher die gleichen rechtlichen Vorschriften
wie für den Erwerb des Sondereigentums.
Das Sondereigentum ist rechtlich unselbstständig und
mit den Miteigentumsanteil verbunden. Das
Sondereigentum (Wohnungseigentum nach § 1 Abs.
2 WEG bzw. Teileigentum nach § 1 Abs. 3 WEG) kann
ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert und
belastet werden (§ 6 Abs. 1 WEG). Die Rechte an dem Miteigentumsanteil erstrecken
sich auf das zu ihm gehörende Sondereigentum (§ 6 Abs. 2 WEG).
Für den Vertrag nach § 3 WEG über die Begründung/Einräumung bzw. Änderung
oder Aufhebung von Sondereigentum gelten die Formvorschriften des
§ 313 BGB analog. Ist das Sondereigentum einmal begründet, so gilt für die rechtsgeschäftliche
Übertragung des Sondereigentums die Formvorschrift des
§ 313 BGB unmittelbar (vgl. Palandt § 4 WEG RdNr. 6). Das heißt, der schuldrechtliche Verpflichtungsvertrag bedarf der notariellen
Beurkundung.
Wohnungseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG) und Teileigentum (§
1 Abs. 3 WEG) werden im Wege der Sonderrechtsnachfolge durch vertragliche
Einräumung nach § 3 WEG, durch Kaufvertrag (§§ 433 ff BGB) oder durch
Schenkung (§§ 516 ff BGB) erworben. Zum Eigentumserwerb ist die Eintragung im
Grundbuch als Eigentümer (konstitutiv) erforderlich. Der Zuschlag in der
Zwangsversteigerung bewirkt den Eigentumserwerb allein mit dem Zuschlag. Einer
Eigentumsumschreibung im Grundbuch bedarf es nicht. Der Erbe erwirbt Wohnungs-
und Teileigentum im Wege der Universalsukzession durch den Erbfall. Auch beim
Erbfall ist die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zum Eigentumserwerb
nicht erforderlich.