Einstimmigkeit

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht den Eigentümern gemeinschaftlich zu (§ 21 Abs. 1 WEG), soweit im Wohnungseigentumsgesetz nicht etwas anderes geregelt ist oder die Eigentümer in einer Vereinbarung nach § 10 WEG keine abweichenden Vereinbarungen (in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung) getroffen haben. Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Eigentümer einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch (§ 15 Abs. 2 WEG) eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung und die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2, § 22 WEG) durch Stimmenmehrheit beschließen (§ 21 Abs. 3 WEG). Beschlüsse der Eigentümer werden in der Regel in einer Eigentümerversammlung gefaßt (§ 23 Abs. 1 WEG). Grundsätzlich entscheiden die Eigentümer durch Mehrheitsbeschluß (§§ 21 Abs. 3, 25 WEG). Der Einstimmigkeit bedürfen aber alle Beschlüsse im Umlaufverfahren (§ 23 Abs. 3 WEG).

Die Eigentümer einer WEG können durch Beschluß nur in den Angelegenheiten entscheiden, die das Wohnungseigentumsgesetz oder eine Vereinbarung der Eigentümer im Sinne des § 10 WEG der Beschlußzuständigkeit der Eigentümergemeinschaft zugewiesen haben. Das gilt insbesondere für die Regelung des ordnungsgemäßen Gebrauchs (§ 15 Abs. 2 WEG) der ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 2 i.V.m. § 22 WEG) sowie der ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung (§§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 22 WEG). 

Der Einstimmigkeit bedürfen nach § 22 WEG Beschlüsse über bauliche Veränderungen oder Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung, die über eine ordnungsgemäße Instandsetzung oder Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Liegt eine derartige Maßnahme vor, die der Einstimmigkeit bedarf, hat aber die Eigentümergemeinschaft einen Mehrheitsbeschluß gefasst, dann ist ein solche Beschluß nur ungültig, wenn er innerhalb eines Monats von einem Wohnungseigentümer angefochten und auf Antrag dieses Wohnungseigentümers durch das Gericht im Verfahren nach §§ 43 ff. WEG für ungültig oder unwirksam erklärt wird (§ 23 Abs. 4 i.V.m. §§ 43 ff WEG). 

Nach bisheriger Rechtsprechung haben mit Mehrheit gefaßte, nicht angefochtene und nicht nichtige Beschlüsse vereinbarungsersetzenden Charakter im Sinne der §§ 10, 15 WEG bzw. vereinbarungsändernden Charakter im Sinne dieser Vorschriften.  Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümergemeinschaft können nur dann vereinbarungsersetzenden Charakter bzw. vereinbarungsändernden Charakter erlangen, wenn in concreto die Eigentümergemeinschaft nach Gesetz und Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung überhaupt zur Beschlußfassung zuständig ist. Faßt die Eigentümergemeinschaft Beschlüsse auf Gebieten, auf denen das Gesetz und/oder die Teilungserklärung keine Beschlußzuständigkeit begründet haben, sind derartige Beschlüsse wegen absoluter Beschlußunzuständigkeit nichtig (BGH-Beschluß vom 20.09.2000 - V ZB 58/99 - NJW 2000, 3500 ff = DNotZ 2000, 854 ff). In diesen Fällen können Regelungen der Eigentümergemeinschaft nur durch Vereinbarung gemäß §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG mit Zustimmung aller Eigentümer getroffen werden. 

siehe 

ABC des Wohnungseigentumsrechtes (WEG)
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