| Dr. Weigl Augustinowski Treuconsult GmbH | München | |
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Inhalt:
ACHTUNG SEITE NICHT MEHR Abgeschlossenheitsbescheinigung Balkon Dachboden Eigentum
Falschparker Garageneinfahrt
Haftung des Eigentümers
Instandsetzung/Instandhaltung
Kabelanschluss
Ladung
zur Eigentümerversammlung Markise
Nachbarrecht Parabolantenne
Rauchen
in der Eignetümerversammlung
Sachverständigenkosten
Tagesordnungspunkt
"Wirtschaftsplan"
Veränderung (bauliche)
Werbungskosten
Zerrüttung |
Einleitung zum ABC des WEG-RechtsDas Wohnungseigentumsgesetz hat rechtlich die Verselbständigung des Raumeigentums an den Gebäuden auf Grundstücken ermöglicht. Die auf den Grundstücken errichteten Gebäude haben als wesentliche Bestandteile der Grundstücke (§ 94 Abs. 1 WEG) das gleiche rechtliche Schicksal wie das Grundstück. Die durch das Wohnungseigentumsgesetz geschaffenen Immobiliarrechte Wohnungseigentum und Teileigentum stehen auf vielen Rechtsgebieten den Grundstücken gleich. Das gilt für den Kauf (§§ 433 ff BGB), die Vermietung (§§ 535 ff BGB), die Belastung mit dinglichen Sicherheiten (Hypotheken (§§ 1113 ff BGB), Grundschulden (§§ 1191 ff BGB) und Rentenschulden (§§ 1199 ff BGB), für die sonstigen dinglichen Belastungen (Grunddienstbarkeiten, Nießbrauchsrechte, Vorkaufsrechte, Erbbaurechte usw.) für den Erwerb durch Schenkung unter Lebenden (§§ 516 ff BGB) oder im Erbwege durch Erbfolge (§§ 1922 ff BGB), für den Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung ebenso wie die Zwangsvollstreckung in Wohnungseigentum und Teileigentum durch Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung nach den Vorschriften des ZVG. Der Wohnungseigentümer steht in einer Vielzahl von rechtlichen Beziehungen. Er tritt als Erwerber gemäß § 571 BGB in einen bestehenden Mietvertrag ein. Der Wohnungseigentümer erwirbt Miteigentum am Grundbesitz, verbunden mit dem Sondereigentum an der Eigentumswohnung oder an dem Teileigentum. Die Rechte des Wohnungseigentümers/Teileigentümers zu seinen Miteigentümern bestimmen sich primär nach den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes. Ergänzend finden aber auch insoweit die Vorschriften über das Miteigentum (§§ 1109 ff BGB) wie hinsichtlich des Bruchteilseigentums über die Gemeinschaft (§§ 741 ff BGB) Anwendung. Der Wohnungseigentümer hat als Mitglied der Eigentümergemeinschaft nachbarrechtliche Beziehungen zu den Eigentümern der Nachbargrundstücke, die selbst wieder Eigentümergemeinschaften sein können. Als Versicherungsnehmer steht jeder Wohnungseigentümer in Rechtsbeziehungen zu den Versicherungsgesellschaften, insbesondere im Hinblick auf die Brandversicherung, Haftpflichtversicherung und die Wohngebäudeversicherung sowie die bei Eigennutzung durchaus empfehlenswerte Hausratsversicherung. Für den vermietenden Eigentümer gelten darüber hinaus die in weiten Bereichen zwingenden Vorschriften des Mietrechts. Von den öffentlichen Vorschriften sind insbesondere das öffentliche Baurecht, Straßen- und Wegerecht sowie Umweltschutzrecht, Denkmalschutzrecht, Naturschutzrecht und die Immissionsschutzgesetze des Bundes wie der Länder einschlägig. Außerdem gelten die einschlägigen Steuergesetze. Die Einkünfte aus Vermietung des Wohnungseigentums unterliegend der Einkommensteuer, der unentgeltliche Erwerb durch Schenkung oder im Erbfall unterliegt der Erbschaftssteuer und der entgeltliche Erwerb ist grunderwerbssteuerpflichtig soweit nicht im Einzelfall Befreiungsvorschriften greifen. Das Wohnungseigentum (Eigentumswohnung und Teileigentum) wie der Wohnungseigentümer sind in ein Geflecht rechtlicher Beziehungen eingeordnet. Diese Vielzahl der rechtlichen Beziehungen können im Rahmen eines ABC des Wohnungseigentums nicht umfassend dargestellt werden, jedoch soll auch auf eine Vielzahl außerhalb des Wohnungseigentumsgesetzes bestehender Rechtsbeziehungen und rechtlicher Probleme hingewiesen werden. Das gilt insbesondere für das Nachbarrecht, wohnungseigentumsrechtlich besondere Aspekte des Kaufrechts wie des Mietrechts und einer Reihe anderer Rechtsgebiete. Das ABC des Wohnungseigentumsrechts knüpft vor allem an die einschlägige Rechtsprechung der Wohnungseigentumsgerichte an. Die Auswahl der Rechtsprechung aus anderen Rechtsgebieten erfolgt nach der Bedeutung für das Wohnungseigentum und den Wohnungseigentümer insbesondere auch die Eigentümergemeinschaft. Die Auswahl aus den anderen Rechtsgebieten soll dem Wohnungseigentümer wie den Wohnungseigentumsverwalter den Zugang zu Rechtsproblemen erschließen und die Sensibilität für Rechtsfragen im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentum wecken. Diese Rechtsfragen sind in der Regel nur dem Spezialisten auf den genannten Rechtsgebieten zugänglich. Das ABC des Wohnungseigentumsrechts will keinen Kommentar ersetzen. Das ABC des Wohnungseigentumsrechts kann insbesondere keine sachgerechte juristische Beratung der Wohnungseigentümer und vor allem der Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz ersetzen. Es sollte aber dem Verwalter wie dem einzelnen Eigentümer die speziellen Rechtsprobleme des Wohnungseigentums aufzeigen. Nur wenn im Einzelfall die konkrete Problemlage erkannt wird, kann der Wohnungseigentümer alleine für sein Sondereigentum oder gemeinschaftlich mit den Miteigentümern einer Eigentümergemeinschaft oder auch der Verwalter bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die sachgerechten Entscheidungen treffen und etwaige notwendige juristische Beratung bei den Fachleuten einziehen. |
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